BWL-Artikel

Alte Maschine - auch ein Sachwert

Was ist der Substanzwert?

Für die betriebswirtschaftliche Unternehmensbewertung – etwa im Rahmen eines Unternehmenskaufs bzw. Unternehmensverkaufs werden unterschiedliche Parameter verwendet. Neben dem Ertragswert kommt hierbei auch der so genannte Substanzwert zum Tragen. Dabei handelt es sich, vereinfacht gesprochen, um die in einem Unternehmen befindlichen und in dessen Eigentum stehenden Sachwerte. Bedeutung haben der Substanzwert und andere Parameter der Unternehmensbewertung vor allem im Hinblick auf die Beantragung und Gewährung von Krediten durch Banken bzw. für potentielle Investoren. Bei solchen Entscheidungen spielen nicht zuletzt die im Unternehmen befindlichen Sachwerte sowie das vorhandene immaterielle Vermögen eine entscheidende Rolle.

Die Ermittlung der Grundlagen des Substanzwerts

Maschinen gehören ebenfalls zum Substanzwert eines Unternehmens

Maschinen gehören ebenfalls zum Substanzwert eines Unternehmens

Um den Substanzwert eines Unternehmens bestimmen zu können ist zunächst wichtig das Vermögen des Unternehmens zu erfassen. Dabei geht es um die im Eigentum der Firma stehenden materiellen Güter. Dazu gehören auch Liquide Mittel, die für die Berechnung des Substanzwertes ebenfalls von Belang sind. Entsprechend werden bei der Berechnung mit erfasst:

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

Gebäude

Maschinen

Fuhrpark

– Fertige Waren etc.

Bei diesen Werte bzw. diesem Inventar handelt es sich um das so genannte betriebsnotwendige Vermögen, als um Sachwerte, die für die wirtschaftliche Tätigkeit des Unternehmens von Belang sind. Darüber hinaus zählen zum Substanzwert aber auch Gegenstände, die nicht zu diesen Zwecken dienen und folglich zum nicht betriebsnotwendigen Vermögen zählen. Dies betrifft etwa Kunstwerke, die in der zentralen Verwaltung hängen u.ä..

Bewertung des Sachvermögens

Im Hinblick auf den für das Sachvermögen anzusetzenden Wert wird im Rahmen der Ermittlung des Substanzwerts der Wiederbeschaffungswert verwendet. Dies ist notwendig, da es um eine realistische Betrachtung der im Betrieb befindlichen Sachwerte geht. Hier spielen Alter und Zustand der Gebäude, Maschinen und Fahrzeuge eine entscheidende Rolle. Sofern es sich um nicht zum betriebsnotwendigen Vermögen zählende Einzelstücke wie etwa Kunstwerke handelt, wird der potentielle Wert beim Verkauf an einen Sammler als Maßstab herangezogen. Letztlich geht es darum, möglichst realistisch abzubilden, welche Preise die verschiedenen im Eigentum des Unternehmens stehenden Sachen bei einem Verkauf zum jeweiligen Zeitpunkt der Bewertung erzielen würden.

So wird der Substanzwert ermittelt:

Sind alle materiellen Sachwerte des Unternehmens erfasst, werden zu diesen die immateriellen Vermögenswerte hinzu gerechnet. Von diesen werden wiederum die Kredite und anderen Außenstände des Betriebs abgezogen. Der so ermittelte Betrag stellt den aktuellen Substanzwert des Unternehmens dar.

In der Realität wird der Substanzwert einer Firma in der Regel im Rahmen einer Due Diligence ermittelt. Lesen Sie dazu auch die folgenden Beiträge aus dem docurex-Blog:

Der Ertragswert des Unternehmens

Gebäude gehören ebenfalls zurm Substanzwert einer Firma

Gebäude gehören ebenfalls zurm Substanzwert einer Firma

Für die unternehmerische Planung ist der Substanzwert für sich genommen nur von geringer Aussagekraft, da er lediglich den Wert des zur wirtschaftlichen Tätigkeit zur Verfügung stehenden Vermögens abbildet. Gleichwohl kommt dem Substanzwert Bedeutung im Verhältnis zum so genannten Ertragswert zu. Die Bestimmung des Ertragswerts näher zu erläutern, würde den Rahmen dieser kurzen Abhandlung sprengen. Vereinfacht gesagt geht es beim Ertragswertverfahren um die Ermittlung des potentiellen Ertrags, der sich in Zukunft mit dem im Unternehmen befindlichen Vermögen erwirtschaften lässt. Im Hinblick auf Immobilien etwa werden zur Bestimmung der entsprechenden Werte der Bodenrichtwert, die erzielbare Mietzins bei Vermietung oder Verpachtung etc. heran gezogen. Während der Substanzwert sich auf den materiellen Wert zum gegenwärtigen Zeitpunkt bezieht, erfasst der Ertragswert die potentiellen wirtschaftlichen Chancen dieses Vermögens in Richtung Zukunft.

Verhältnis von Substanzwert zum Ertragswert

Für die Bewertung eines Unternehmens spielt das Verhältnis von Substanzwert und Ertragswert eine entscheidende Rolle. Liegt der Ertragswert höher als der Substanzwert, so spricht man von positiven Firmenwert. Ein negativer Firmenwert liegt dagegen dann vor, wenn der der Substanzwert höher ist als der Ertragswert. Für potentielle Kreditgeber bzw. Investoren stellt sich die Situation negativ dar, wenn ein Großteil der im Unternehmen befindlichen Substanz keine Aussicht auf zukünftige Gewinne bietet. Je negativer der Wert ausfällt, desto mehr macht eine Liquidation des Unternehmens Sinn, da viele Sachwerte mit der Zeit an Wert verlieren und die wirtschaftliche Situation keine echten Zukunftsperspektiven aufzuweisen scheint. Ist der Firmenwert dagegen positiv bedeutet dies, dass das im Unternehmen befindliche Vermögen produktiv eingesetzt wird. Entsprechend besser sind in diesen Fällen die Aussichten für die Zukunft.

Geschichte des Substanzwerts

Die ersten wissenschaftlichen Ausführungen zur Unternehmensbewertung gehen auf den Schweizer Ökonomen Karl Käfer zurück. Dieser veröffentlichte 1946 erste Arbeiten zu diesem Thema. Ein erstes Standardwerk, das sich explizit mit dem Substanzwert befasst erstellte Günter Sieben 1961 im Rahmen seiner Doktorarbeit. Diese trug den Titel: „Der Substanzwert. Ein Beitrag zur Lehre der Bewertung der Unternehmung“. Auch in seiner weiteren akademischen Arbeit widmete er sich immer wieder diesem Thema.

Kritik am Substanzwert

Neben der Tatsache, dass die Ermittlung des Substanzwerts für sich genommen wenig Hilfe beim Treffen wirtschaftlicher Entscheidungen bietet, gibt es auch grundsätzliche Kritik an diesem Verfahren der Unternehmensbewertung. Dies betrifft insbesondere die Erfassung immaterieller Güter. Dies betrifft etwa die Bekanntheit einer Marke, die im Unternehmen befindlichen Patente und andere Formen geistigen Eigentums. Diese lassen sich in materieller Hinsicht regelmäßig nur ungenau erfassen. Lässt man sie andererseits außen vor, fehlen in der Regel entscheidende Bestandteile des tatsächlichen Wertes eines Unternehmens. Insofern ist wichtig, den Substanzwert als die relative Größe zu betrachten die er ist und ihn jeweils im Lichte der Gesamtumstände individuell einzuordnen.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren verwendet man zur Wertermittlung von Immobilien. Der Ertragswert ist die Summe der Mieteinnahmen und des Bodenwerts vom Grundstück. Die Nutzung des Ertragswertverfahrens wird zur Ermittlung des Werts von gewerblich genutzten Immobilien oder Mietobjekten verwendet. Vor allem beim Verkauf einer rentablen Immobilie ist es erforderlich den voraussichtlichen Barwert zu kennen. Das Verfahren kann eine Vorschau über die zu erwartenden Erträge ermöglichen. Es gibt zwei Verfahren, mit denen die Rechenaufgabe des Ertragswertverfahrens gelöst werden kann. Informieren Sie sich hier über diese Verfahren und den Einsatz vom hochsicheren Datenraum für beispielweise Immobilienverkäufe.

Wie werden das vereinfachte und das vollständige Ertragswertverfahren durchgeführt?

Ertragswertverfahren ImmobilienVerwendet man das vereinfachte Ertragswertverfahren, bleiben Bodenwert und die daraus resultierenden Verzinsungen ohne Berücksichtigung. Dann kommt es ausschließlich auf die baulichen Anlagen an. Anders als beim vereinfachten Ertragswertverfahren berücksichtigt das vollständige Ertragswertverfahren den Wert des Grundstücks. Dazu ist jedoch ein Vergleichswertverfahren erforderlich, wodurch man den Bodenwert ermittelt.

Danach berechnet man den Mietwert, der sich in erster Linie aus der Lage, der Objektgröße und der Ausstattung der Immobilie ergibt. Den so errechneten Rohertrag reduziert man dann um die Bewirtschaftungskosten.

Darüber hinaus muss in den anschließenden Berechnungen der Liegenschaftszins einbezogen werden. Da die Bodenbewertung und der Erlös stets voneinander unabhängig zu sehen sind, muss man deren Verzinsung, die sich aus dem Bodenwert und der Multiplikation des Liegenschaftzinses ergibt, vom Ertrag abziehen. Der Ertragswert ergibt sich aus diesen zwei Werten, die sich aus dem Wert des Gebäudes und dem Bodenwert ergeben.

Weitere Details zum Ertragswertverfahren

Der Ermittlung liegen meist Betriebsbilanzen der letzten zwei bis drei Jahre, des aktuellen Geschäftsjahres und Prognosebilanzen der zwei zukünftigen Jahre zugrunde. Auf diese Weise entsteht ein guter Überblick über vergangene, aktuelle und zukünftige Situationen. Dabei werden die Gewinne brutto berechnet, um ein objektives Ergebnis zu erhalten. Danach führt man weitere vorgegebene Schritte durch, um die Berechnung zu spezifizieren.

Vergangene Betriebsbilanzen werden mit einmaligen Aufwendungen erweitert, zum Beispiel Abfindungszahlungen. Außergewöhnliche Erträge werden ebenfalls abgezogen, weil sie die Bilanz verfälschen. Nun wird ein Durchschnitt der auf diese Weise erweiterten und der kommenden Bilanzen ermittelt. Daraus resultiert ein Wert, der den zukünftig zu erwartenden Gewinn darstellt. Der in der Zukunft zu erwartende Gewinn, also der Prognosegewinnwert, multipliziert man mit dem Kapitalisierungs-Zinssatz. Dabei handelt es sich um eine theoretische Verzinsung, die Kapitalgeber mit vergleichbaren Kapitalanlagen erwarten. Man muss eine Mindestverzinsung erwirtschaften, damit man das Unternehmen halten kann.

Diese Zinssätze bestehen aus dem Basiszinssatz und dem Risikoaufschlag, der sich auf der Basis des unternehmerischen Risikoaufschlags zusammensetzt. In diesem Zusammenhang sollte man mehrere Kapitalisierung-Zinsfaktoren verwenden. Abschließend ist es wichtig, ob man einen Zinssatz von drei oder sechs Prozent ausgewählt, denn der daraus resultierende Barwert kann sich zum Schluss deutlich erhöhen und so zur Fehlberechnung führen. Daher ist es empfehlenswert, parallel mehrere Optionen zu prüfen, um herauszufinden, welche Kapitalanlage sich am meisten lohnt. So wird aber auch ermittelt, welche Faktoren die Finanzierung gefährden und wie hoch das Risiko äußerer Einflüsse ist. Der finale Unternehmenswert ist das Ziel der Bewertung. Er entsteht durch Teilung der Durchschnittssumme der Erträge durch den fixen Kapitalisierungszins.

Lese-Tipp: Nicht nur bei Immobilien möchten Eigentümer immer wieder wissen, welchen Wert Ihre Immobilie hat. Das gleiche gilt auch für Firmen – nicht zuletzt für Immobilien-Holding. In unserem Blog-Beitrag dazu erklären wir, was genau eine Unternehmensbewertung ist.

Wie aussagekräftig ist das Ertragswertverfahren?

Die Aussagekraft des Verfahrens hängt von der Qualität der Reinertragsprognose und von der Bestimmung des Kalkulationszinssatzes ab. Für den Unternehmenswert ist ausschließlich der Ertragswert des Unternehmens wichtig. Die Berücksichtigung des Substanzwertes wird von den Ertragswertverfahren-Vertretern grundsätzlich abgelehnt. Es ist allerdings teilweise aus sachbezogenen Gründen zugelassen, denn so kann man das Konkurrenzrisiko abschätzen. Das Ertragswertverfahren wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken sowie gemischt genutzten Grundstücken angewendet. Die Bewertung des Grundstücks richtet sich nach der Jahresrohmiete und dem Gesamtentgelt für die Nutzung inklusive bestimmter Umlagen.

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Im Grundstückswert sind die Werte der Gebäude, des Bodens und der Außenanlagen enthalten. Man ermittelt dies durch die Anwendung eines Multiplikators auf die jährliche Rohmiete. Die Multiplikatoren berücksichtigen die Bauausführung, Bauart, Grundstücksart, Baujahr und die Gemeindegröße. Der Grundstückswert kann sich aus bestimmten Gründen erhöhen oder ermäßigen.

Das Ertragswertverfahren gehört im Hinblick auf die Unternehmensbewertung zum Gesamtbewertungsverfahren. Wird es angewendet, wird der zu erwartende Unternehmensertrag ermittelt. In der Regel erfolgt eine zweigeteilte Prognose des Unternehmensertrags, nämlich nach der Schätzgenauigkeit eines Detailprognosezeitraums und dem Zeitraum auf der Basis des Planungshorizonts. Der Barwert der prognostizierten Liquidationserlöse des Vermögens, das nicht für den Betrieb erforderlich ist, kann man bei der Nutzung des Ertragswertverfahrens auf unterschiedliche Art definieren. Er sollte aber generell den prognostizierten Nutzen, den der Unternehmer erwarten kann, wiedergeben.