Was ist ein Business Broker?

Businessbroker sind Mittelsmänner bei Verkäufen von Unternehmen in unterschiedlicher Größe. Dabei ist ein Business Broker dafür zuständig, im Auftrag des Unternehmenseigentümers Käufer für das Unternehmen zu suchen und zu finden.

Die Aufgabe des Business Brokers

Es ist die Aufgabe des Business Brokers, den gesamten Verkaufsprozess von der Käufersuche bis hin zum erfolgreichen Abschluss unterstützend zu begleiten. Sie geben als potenzieller Verkäufer dem Business Broker dabei Zugriff auf alle relevanten Daten – zum Beispiel in einem virtuellen Datenraum.

Die Ursprünge des Berufs

Auch in Deutschland ist in den letzten Jahren das Berufsbild des Business Brokers entstanden. Dieser professionelle Experte kümmert sich um die Akquisition potenzieller Unternehmenskäufer. Vor allem in anderen Ländern wie den USA, Australien, England und der Schweiz hat sich das Berufsbild bereits etabliert.

Der Tätigkeitsbereich eines Business Brokers

Business Broker sind hauptsächlich bei der Unternehmensnachfolge aktiv. Wenn ein Unternehmer seine Tätigkeit beenden will, benötigt er oftmals einen geeigneten Nachfolger. An dieser Stelle kommen die Business Broker ins Spiel, welche dann den Unternehmenseigentümer bei der Suche und Akquisition eines Nachfolgers aktiv unterstützen.

Doch nicht nur die reine Suche nach Käufern oder Nachfolgern ist die Aufgabe von einem Business Broker. Vor allem im Bereich M&A bedarf es wichtige Tätigkeiten im Vorfeld des erfolgreichen Verkaufs. Dies sind zum Beispiel eine Bewertung des Unternehmens, die viele Business Broker komplementär zu ihrem Hauptaufgabenfeld anbieten.

Business Broker – Immobilienmakler

Grundsätzlich weisen die beiden Tätigkeiten und Berufsfelder einige Ähnlichkeiten auf. Das Hauptaufgabenfeld eines Immobilienmaklers ist der Verkauf und die Vermarktung von Grundstücken und Immobilien.

Demgegenüber verkauft der Business Broker Unternehmen und kümmert sich um die Akquisition von Käufern, zum Beispiel im Bereich des M&A. Die Vergütung erfolgt sowohl beim Immobilienmakler als auch beim Businessbroker durch eine Provision. Dies bedeutet, dass eine Beteiligung am Kaufwert des Unternehmens oder der Immobilie stattfindet.

Kriterien für einen unseriösen Firmenvermittler

Wie in vielen Gewerben, gibt es auch bei den Business Brokern schwarze Schafe. Aus diesem Grund gibt es verschiedene Kriterien, anhand derer potenzielle Unternehmensverkäufer einen geeigneten Firmenvermittler erkennen können.

Unseriös sind demnach Business Broker, die die Kontaktaufnahme mit Hilfe von unaufgeforderten Anrufen oder E-Mails durchführen. Denn seriöse Vermittler arbeiten erst nach Ihrer Beauftragung. Wenn ein Business Broker folglich damit wirbt, bereits mehrere Interessenten zur Verfügung zu haben, handelt es sich dabei oftmals um einen unseriösen Geschäftsmann.

Darüber hinaus setzen unseriöse Business Broker oftmals den interessierten Unternehmensverkäufer unter Druck. Diese wollen bereits beim ersten Gespräch eine Vertragsunterzeichnung erreichen, da bei jedem weiteren Treffen das Risiko steigt, dass Kunden sie als unseriöse Unternehmensvermittler enttarnen.

Kriterien für einen seriösen Business Broker

In der M&A Branche ist eine Bezahlung per Vorkasse nicht üblich. Vielmehr erfolgt die Bezahlung erst nach dem erfolgreichen Abschluss des Unternehmensverkaufes in Form einer Provision, deren Höhe vom Kaufpreis abhängig ist. Interessierte Verkäufer sollten also Zahlungen per Vorkasse oder die Erteilung Einzugsermächtigungen vermeiden.

Darüber hinaus spricht es für die Qualität des Vermittlers, wenn der Vertrag die konkreten Leistungen sorgfältig beschreibt. Bei seriösen Business Brokern ist im Vertrag zudem die Erstellung eines Informationsblattes für potenzielle Käufer des Unternehmens geregelt.

Die konkreten Regelungen sprechen also stets für die Qualität eines Vermittlers, da unseriöse Business Broker oftmals mit schwammigen Formulierungen versuchen, den Verkäufer zu täuschen. Darüber hinaus sind Referenzen oftmals das beste Kriterium für einen seriösen Unternehmensvermittler. Wenn eine Vielzahl vergangener Kunden von den Qualitäten des Business Brokers schwärmt, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass auch Sie als zukünftiger Kunde und Unternehmensverkäufer den Kaufvorgang erfolgreich und zufrieden abschließen.

Due Diligence – die Prüfung des Unternehmens im Vorfeld

Business BrokerWie bereits festgestellt, kümmert sich ein Business Broker auch um Tätigkeiten im Vorfeld des Unternehmensverkaufes. Dazu gehört bspw. das Tätigkeitsfeld der Due Diligence.

Die Spezialisten überprüfen bereits im Vorfeld die Bilanzen, Ressourcen und Risiken des zu verkaufenden Unternehmens. Diese kann das zu verkaufende Unternehmen bspw. in einem virtuellen Datenraum bereitstellen. Auf der einen Seite dient diese Analyse der Information des Käufers, sodass die typische Asymetrie in puncto Informationsverteilung verschwindet.

Darüber hinaus fällt es dem potenziellen Kunden anschließend einfacher, das jeweilige Unternehmen zu bewerten. Denn ohne eine Bewertung des Unternehmens ist eine Entscheidung pro oder contra Kauf nicht möglich.

Für juristische Personen erfüllt die Due Diligence eine Rechenschaftsfunktion. Denn die Geschäftsführer und Manager müssen gegenüber den Stakeholdern ein sorgfältiges Handeln nachweisen. Diese Exculpationsfunktion erfüllt die Due Diligence zusätzlich.

Die Schwerpunkte der Prüfung

Bei der Due Diligence gibt es unterschiedliche Arten. Diese sind abhängig vom Zeitpunkt der Prüfung und dem Zweck. Trotzdem überschneiden sich die Analyseschwerpunkte bei den verschiedenen Prüfungsarten.

Der Businessbroker überprüft die rechtliche und steuerliche Situation des Unternehmens. Die Analyse umfasst zudem die finanzwirtschaftliche Situation mitsamt der finanziellen Risiken. Auch die Strategie, der Markt und die Branche gehören zur Due Diligence Prüfung.

Die Umweltverträglichkeit des Unternehmens und die Situation der Mitarbeiter runden die Prüfung erfolgreich ab, sodass sowohl Käufer als auch Verkäufer ein umfassendes Bild über das Unternehmen bekommen.

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Stuttgarter Verfahren

Das Stuttgarter Verfahren wurde ursprünglich zur Bewertung von Immobilien eingesetzt. Auf Grund der einfachen Berechnungsmethode fand es bis 2009 außerdem Anwendung bei der Bewertung von nicht börsennotierten Anteilen an Kapitalgesellschaften. Die Methode errechnete den gemeinen Wert von Unternehmen als Bemessungsgrundlage der Erbschaft- bzwSchenkungsteuer. Heute findet man das Stuttgarter Verfahren noch als Abfindungsregelung in GmbH-Gesellschaftsverträgen, die vor 2009 gegründet wurden.

Beim Stuttgarter Verfahren handelte es sich um ein Übergewinnabgeltungsverfahren. Man ging davon aus, dass der Wert eines Unternehmens grundsätzlich seiner Vermögenssubstanz entspricht. Für überdurchschnittliche Gewinne wurde ein Zuschlag ermittelt, der sich aus den vermuteten ausschüttungsfähigen Gewinnen der nächsten fünf Jahre ergab.

Das Verfahren stammt aus den 50er Jahren. Die Stuttgarter Finanzverwaltung entwickelte es, um das damals stark kritisierte Berliner Verfahren abzulösen. Das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 1. Januar 2009 schaffte das Stuttgarter Verfahren offiziell wieder ab. Heute verwendet man zukunftsorientierte Bewertungsmethoden, wie das Discounted-Cashflow-Verfahren, das Ertragswertverfahren oder das Substanzwertverfahren.

Stuttgarter Verfahren

Das Stuttgarter Verfahren diente zur Wertermittlung von Immobilien

Sonderregelungen

Es gab zahlreiche Sonderregelungen, die unter anderem für neu gegründete Gesellschaften, Holdinggesellschaften und gemeinnützige Gesellschaften galten. Besondere Umstände, wie Sonderabschreibungen sowie Verlustrückträge und –vorträge, konnten durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.

Kritik am Stuttgarter Verfahren

Das Stuttgarter Verfahren war ein sehr pauschaler Bewertungsansatz, der individuelle Besonderheiten von Unternehmen nicht berücksichtigte. Damit verstößt es gegen das Leistungsfähigkeitsprinzip. Da es laut eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts nicht mit dem Grundgesetz vereinbar war, schaffte man es 2009 schließlich ab.

Als Methode zur Unternehmensbewertung eignete sich das Stuttgarter Verfahren ohnehin nicht, da es auf realitätsfernen Ausgangsparametern beruhte. Es kam lediglich fiskalischen Zwecken zu Nutze. Das Verfahren der Übergewinnabgeltung gilt als überholt und die Verwendung der Vermögenswerte aus der Bilanz als unrealistisch. Damit entsprach es nicht dem Standard IDW S1 nach den Grundsätzen zur Durchführung von Unternehmensbewertungen des Instituts für Wirtschaftsprüfer.

Berechnungsmethode

Im ersten Schritt ermittelt man den Vermögenswert. Dieser ergibt sich aus der Differenz von Vermögen und Schulden, ins Verhältnis gesetzt mit dem Nennkapital. Daraus erhält man die folgende Formel: Vermögenswert = (Vermögen – Schulden) * 100 / Nennkapital. Es kann sich auch ein negativer Vermögenswert ergeben, wenn die Schulden höher sind als das Vermögen.

Die Berechnung des Unternehmens durch das Stuttgarter Verfahren

Der zweite Schritt dient der Ermittlung des Ertragshundertsatzes. Hierbei bestimmt man den gewogenen Durchschnitt der Eigenkapitalverzinsung der letzten drei Geschäftsjahre und setzt diesen wiederum ins Verhältnis zum Nennkapital. Das erste Jahr fließt dabei einfach, das zweite doppelt und das dritte dreifach in die Berechnung ein. Man erhält folgende Formel: Ertragshundertsatz = (1 * Geschäftsjahr 1 + 2 * Geschäftsjahr 2 + 3 * Geschäftsjahr 3) * 100 / 6 * Nennkapital. Ergibt sich ein negativer Wert, nimmt man zur weiteren Berechnung einen Ertragshundertsatz von 0 an.

Der dritte und letzte Schritt errechnet den gemeinen Wert eines Anteils an einer Kapitalgesellschaft. Diesen Wert müsste ein Käufer beim Erwerb aufwenden. Neben dem Vermögenswert werden die Ertragsaussichten der kommenden Jahre im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen berücksichtigt. Nach aktuell gültiger Fassung der Erbschaftsteuer-Richtlinien ist dies ein Grenzzinsatz von 9 % berechnet auf fünf Jahre. Daraus ergibt sich die folgende Formel: Gemeiner Wert = Vermögenswert + 5 * (Ertragshundertsatz – 9 * Gemeiner Wert / 100).

Durch Auflösung und Rundung ergibt sich schließlich die nachfolgende Formel zur Berechnung des gemeinen Wertes nach Stuttgarter Verfahren: Gemeiner Wert = 0,68 * (Vermögenswert + 5 * Ertragshundertsatz). In Relation zum Nennkapital gesetzt erhält man damit den Wert aller Anteile einer Kapitalgesellschaft.

Rechenbeispiel

Folgende Werte werden für ein Unternehmen angenommen:
Betriebsvermögen: 1.000.000 EUR
Nennkapital: 750.000 EUR
Gewinn im letzten Geschäftsjahr: 30.000 EUR
Gewinn im vorletzen Geschäftsjahr: 25.000 EUR
Gewinn vor drei Geschäftsjahren: 20.000 EUR

Durch Einsetzen der Werte in die oben hergeleiteten Formeln erhält man:
Vermögenswert = (Vermögen – Schulden) * 100 / Nennkapital
Vermögenswert = 1.000.000 * 100 / 750.000
Vermögenswert = 133,33

Ertragshundertsatz = (1 * Geschäftsjahr 1 + 2 * Geschäftsjahr 2 + 3 * Geschäftsjahr 3) * 100 / 6 * Nennkapital
Ertragshundertsatz = (1 * 20.000 + 2 * 25.000 + 3 * 30.000) * 100 / 6 * 750.000
Ertragshundertsatz = 4,11

Gemeiner Wert = 0,68 * (Vermögenswert + 5 * Ertragshundertsatz)
Gemeiner Wert = 0,68 * (133,33 + 5 * 4,11)
Gemeiner Wert = 104,64

Der Wert aller Anteile der Kapitalgesellschaft nach Stuttgarter Verfahren beträgt somit 750.000 EUR * 104,64% = 784.800 EUR

Acquisitions

Immobilienobjekte erfolgreich verkaufen: So bereiten Sie sie effizient vor

Beim Immobilienverkauf stehen die Käufer vor einem komplexen Vorgang und müssen sich detaillierte Informationen über die Rahmenparameter des Deals verschaffen.

Diese Informationen sind sehr sensibel und zum Teil sehr umfangreich – sie können Tausende von Dokumenten umfassen. Deshalb gilt es für Verkäufer: Gefragt ist nicht nur ein kontrollierter sicherer Zugang zu den Dokumenten, sondern auch die Möglichkeit, Dokumente zu strukturieren, zu organisieren und so anzulegen, dass sich die Käufer einen schnellen Überblick verschaffen können. Und das alles absolut ortsunabhängig, was mit einem Datenraum gut möglich ist.

In unserem Blogbeitrag zeigen wir, wie Sie den gesamten Verkaufsprozess optimieren können und wie Sie dafür Datenräume nutzen können.

Schritt Nr. 1 – Analyse der Ziele des Verkäufers

Immobilienverkauf

Jeder Immobilienverkauf beginnt mit der Analyse der Verkaufsrahmenbedingungen. Das umfasst in der Regel folgende Schritte:

  1. Gründe für den Immobilienverkauf definieren
  2. Zeithorizont bestimmen
  3. Preisvorstellung abfragen
  4. Rahmenbedingungen analysieren (Eigentümerstruktur / Belastung durch Kredite)

Immobilienkäufer sind auf die Zuverlässigkeit der Wertermittlung angewiesen. Gleichzeitig müssen Kaufentscheidungen heute – besonders in den A-Märkten – sehr schnell getroffen werden. Diese Herausforderungen zu bewältigen erfordert schnelle Kommunikation und Abstimmung der Beteiligten. Schneller Zugang für die Berechtigten zu den Dokumenten kann dank eines Datenraums immer kontrollierter erfolgen. Sie definieren, wer den Zugriff auf die Dokumente haben darf und bekommen volle Kontrolle darüber, was mit den Dokumenten im Datenraum geschieht und können jede Zeit überprüfen, wer sie angesehen hat. Jede Änderung, jeder Abruf wird lückenlos dokumentiert. Unbefugtes Kopieren ist ausgeschlossen: Bei jedem Versuch einen Screenshot zu erstellen, schließt das Fenster. Dank ausgeklügelten Technologien kann man alle Dokumente mit zusätzlichen Schutzmechanismen sichern. So kann zum Beispiel das Ausdrucken der Dokumente unterdrückt werden.

 

Schritt Nr. 2 – Besichtigung und Bewertung des Objektes

  1. Gebäudewert (Bausubstanz, Lage, Investitionsbedarf)
  2. Ertragswert / Renditeberechnung
  3. Potentialanalyse (bauliche Erweiterung, Mieterhöhung)
  4. Marktanalyse (geforderte / realisierte Preise vergleichbarer Objekte)

Bei der Bewertung eines Objektes kommen jede Menge Informationen zusammen. Wenn man dabei die Prozesse nicht fest definiert, kann schnell Chaos entstehen. Datenräume helfen eine ordentliche Struktur in jeden Prozess zu bringen. Angefangen bei der Möglichkeit die gesamte Ordnerstruktur eins-zu-eins in den Datenraum zu übertragen bis hin zum reibungslosen Export des gesamten Datenraumes auf einen Datenträger.

 

Schritt Nr. 3 – Vereinbarung der weiteren Zusammenarbeit

  1. Präsentation der Objektbewertung
  2. Darstellung von Vermarktungsoptionen
  3. Gegenüberstellung der Ziele des Verkäufers
  4. Mediation zwischen den Miteigentümern bei unterschiedlichen Vorstellungen
  5. Entscheidung über weitere Zusammenarbeit

Bei der Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Interessenten (Investoren, Verkäufer, Käufer), ist es wichtig sicherzustellen, dass alle Beteiligten die aktuellen Änderungen mitbekommen und bei Bedarf zeitnah darauf reagieren können. Ein Datenraum hilft, die Kommunikation zwischen den Interessenten effizient einzurichten. So können Investoren per Mail benachrichtigt werden, sobald eine Frage gestellt wurde  oder neue Dokumente hochgeladen wurden.

Auch Sicherheit spielt an dieser Stelle immer eine besonders große Rolle. Wenden Sie sich ausschließlich an solche Datenraumanbieter, die durch redundant ausgelegte Hochleistungsserver, Firewalls und Brandschutzvorrichtungen die Sicherheit der Daten gewährleisten können. Wichtig ist auch, dass sich die Serversysteme in gesicherten Rechenzentren in Deutschland befinden.

Schritt Nr. 4 – Marketing

  1. Identifikation der Zielgruppen für den Immobilienverkauf (Privat, Investoren)
  2. Bestimmung des „Buyer value“
  3. Auswahl der Vermarktungskanäle
  4. Aufbereitung aussagefähiger Vermarktungsunterlagen

Die Suche nach potenziellen Käufern kann mit Marketing-Maßnahmen unterstützt werden. Dafür kann man klassische Anzeigen in den Print Medien schalten oder Online Marketing Maßnahmen durchführen.

Vermarktungsunterlagen wie Flyer, Fachartikel, Bilder von Objekten und deren Umgebung helfen nicht nur potenzielle Käufer zu informieren, sondern auch positive Emotionen in Verbindung mit dem Kauf eines Objekte hervorzurufen.

Wichtig dabei ist es auch sich selbst als Immobilienexperte zu positionieren und bei den potenziellen Käufern in Erinnerung zu bleiben. Dafür kann der Datenraum sowohl von der Farbgebung als auch in Bezug auf Logos und Icons an die Corporate Identity des Immobilienunternehmens angepasst werden.

Schritt Nr. 5  Vermarktungsprozess /Verhandlung                                      

  1. Veröffentlichung des Angebots
  2. Durchführung von Besichtigungen
  3. Bereitstellung von notwendigen Unterlagen für Interessenten
  4. Austausch mit Banken und Notaren
  5. Unterstützung bei der Einigung aller Parteien über Vertragsinhalte
  6. Unterstützung bei der Gestaltung des Kaufvertrages

Organisatorische Herausforderungen kann man mit einem Datenraum schnell lösen. Dazu gehört unter anderem die Angebotserstellung. Dank eines Datenraumes kann ein Angebot in Sekunden mehreren Interessenten zugänglich gemacht werden, egal von welchem Ort. Dabei können die Interessengruppen natürlich anonym kontaktiert werden und sehen nicht, an wen das Angebot sonst versendet wurde.

Nach der Veröffentlichung des Angebots steigen der Dokumentenfluss und der Klärungsbedarf stark an. Alle Anfragen manuell zu bedienen wäre nicht umsetzbar. In einem Datenraum können Investoren, Mitarbeiter oder andere Benutzer Fragen zu bestimmten Dokumenten oder Ordnern stellen. Diese werden entsprechend einer Zuständigkeitsmatrix Mitarbeitern bzw. Abteilungen zugestellt, die sich direkt um die Anfrage kümmern können.

Beim Verhandlungsprozess kann man schnell durcheinander kommen. Fehler, die durch die Zusendung der falschen Version der Dokumente entstehen, sind nicht nur peinlich, sie können den gesamten Deal ruinieren. Ein Datenraum hilft solche Fehler zu vermeiden, da jede Aktivität im Datenraum protokolliert und dokumentiert wird.

 

Schritt Nr. 6 – Abwicklung und Nachbetreuung

  1. Notartermin (Austausch von Dokumenten)
  2. Übergabe des verkauften Objektes (Datenexport auf DVD)

Mit dem Immobilienverkauf  endet die Zusammenarbeit zwischen einem guten Immobilienunternehmen und dem Käufer noch nicht. Exzellenter Service auch nach dem Verkauf ist nicht nur selbstverständlich für einen professionellen Dienstleister, sondern auch eine wichtige Voraussetzung für den Erhalt einer guten Bewertung.

Gerade beim Abschluss eines Deals kann es zu ärgerlichen Fehlern kommen. Zum Beispiel: Treffen die erforderlichen Unterlagen nicht rechtzeitig oder vollständig beim Notar ein, kann der Deal  nicht stattfinden. Der Grund dafür ist, dass sich in der Regel die benötigten Papiere an unterschiedlichen Speicher-Orten befinden, so dass man sie auf Abruf nicht bereitstellen kann. Wichtig ist es darauf zu achten, dass die fertigen Dokumente immer griffbereit sind.

Nach dem Abschluss des Deals kann man den kompletten Datenraum problemlos auf einen Datenträger übertragen.

 

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren verwendet man zur Wertermittlung von Immobilien. Der Ertragswert ist die Summe der Mieteinnahmen und des Bodenwerts vom Grundstück. Die Nutzung des Ertragswertverfahrens wird zur Ermittlung des Werts von gewerblich genutzten Immobilien oder Mietobjekten verwendet. Vor allem beim Verkauf einer rentablen Immobilie ist es erforderlich den voraussichtlichen Barwert zu kennen. Das Verfahren kann eine Vorschau über die zu erwartenden Erträge ermöglichen. Es gibt zwei Verfahren, mit denen die Rechenaufgabe des Ertragswertverfahrens gelöst werden kann. Informieren Sie sich hier über diese Verfahren und den Einsatz vom hochsicheren Datenraum für beispielweise Immobilienverkäufe.

Wie werden das vereinfachte und das vollständige Ertragswertverfahren durchgeführt?

Ertragswertverfahren ImmobilienVerwendet man das vereinfachte Ertragswertverfahren, bleiben Bodenwert und die daraus resultierenden Verzinsungen ohne Berücksichtigung. Dann kommt es ausschließlich auf die baulichen Anlagen an. Anders als beim vereinfachten Ertragswertverfahren berücksichtigt das vollständige Ertragswertverfahren den Wert des Grundstücks. Dazu ist jedoch ein Vergleichswertverfahren erforderlich, wodurch man den Bodenwert ermittelt.

Danach berechnet man den Mietwert, der sich in erster Linie aus der Lage, der Objektgröße und der Ausstattung der Immobilie ergibt. Den so errechneten Rohertrag reduziert man dann um die Bewirtschaftungskosten.

Darüber hinaus muss in den anschließenden Berechnungen der Liegenschaftszins einbezogen werden. Da die Bodenbewertung und der Erlös stets voneinander unabhängig zu sehen sind, muss man deren Verzinsung, die sich aus dem Bodenwert und der Multiplikation des Liegenschaftzinses ergibt, vom Ertrag abziehen. Der Ertragswert ergibt sich aus diesen zwei Werten, die sich aus dem Wert des Gebäudes und dem Bodenwert ergeben.

Weitere Details zum Ertragswertverfahren

Der Ermittlung liegen meist Betriebsbilanzen der letzten zwei bis drei Jahre, des aktuellen Geschäftsjahres und Prognosebilanzen der zwei zukünftigen Jahre zugrunde. Auf diese Weise entsteht ein guter Überblick über vergangene, aktuelle und zukünftige Situationen. Dabei werden die Gewinne brutto berechnet, um ein objektives Ergebnis zu erhalten. Danach führt man weitere vorgegebene Schritte durch, um die Berechnung zu spezifizieren.

Vergangene Betriebsbilanzen werden mit einmaligen Aufwendungen erweitert, zum Beispiel Abfindungszahlungen. Außergewöhnliche Erträge werden ebenfalls abgezogen, weil sie die Bilanz verfälschen. Nun wird ein Durchschnitt der auf diese Weise erweiterten und der kommenden Bilanzen ermittelt. Daraus resultiert ein Wert, der den zukünftig zu erwartenden Gewinn darstellt. Der in der Zukunft zu erwartende Gewinn, also der Prognosegewinnwert, multipliziert man mit dem Kapitalisierungs-Zinssatz. Dabei handelt es sich um eine theoretische Verzinsung, die Kapitalgeber mit vergleichbaren Kapitalanlagen erwarten. Man muss eine Mindestverzinsung erwirtschaften, damit man das Unternehmen halten kann.

Diese Zinssätze bestehen aus dem Basiszinssatz und dem Risikoaufschlag, der sich auf der Basis des unternehmerischen Risikoaufschlags zusammensetzt. In diesem Zusammenhang sollte man mehrere Kapitalisierung-Zinsfaktoren verwenden. Abschließend ist es wichtig, ob man einen Zinssatz von drei oder sechs Prozent ausgewählt, denn der daraus resultierende Barwert kann sich zum Schluss deutlich erhöhen und so zur Fehlberechnung führen. Daher ist es empfehlenswert, parallel mehrere Optionen zu prüfen, um herauszufinden, welche Kapitalanlage sich am meisten lohnt. So wird aber auch ermittelt, welche Faktoren die Finanzierung gefährden und wie hoch das Risiko äußerer Einflüsse ist. Der finale Unternehmenswert ist das Ziel der Bewertung. Er entsteht durch Teilung der Durchschnittssumme der Erträge durch den fixen Kapitalisierungszins.

Wie aussagekräftig ist das Ertragswertverfahren?

Die Aussagekraft des Verfahrens hängt von der Qualität der Reinertragsprognose und von der Bestimmung des Kalkulationszinssatzes ab. Für den Unternehmenswert ist ausschließlich der Ertragswert des Unternehmens wichtig. Die Berücksichtigung des Substanzwertes wird von den Ertragswertverfahren-Vertretern grundsätzlich abgelehnt. Es ist allerdings teilweise aus sachbezogenen Gründen zugelassen, denn so kann man das Konkurrenzrisiko abschätzen. Das Ertragswertverfahren wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken sowie gemischt genutzten Grundstücken angewendet. Die Bewertung des Grundstücks richtet sich nach der Jahresrohmiete und dem Gesamtentgelt für die Nutzung inklusive bestimmter Umlagen.

Im Grundstückswert sind die Werte der Gebäude, des Bodens und der Außenanlagen enthalten. Man ermittelt dies durch die Anwendung eines Multiplikators auf die jährliche Rohmiete. Die Multiplikatoren berücksichtigen die Bauausführung, Bauart, Grundstücksart, Baujahr und die Gemeindegröße. Der Grundstückswert kann sich aus bestimmten Gründen erhöhen oder ermäßigen.

Das Ertragswertverfahren gehört im Hinblick auf die Unternehmensbewertung zum Gesamtbewertungsverfahren. Wird es angewendet, wird der zu erwartende Unternehmensertrag ermittelt. In der Regel erfolgt eine zweigeteilte Prognose des Unternehmensertrags, nämlich nach der Schätzgenauigkeit eines Detailprognosezeitraums und dem Zeitraum auf der Basis des Planungshorizonts. Der Barwert der prognostizierten Liquidationserlöse des Vermögens, das nicht für den Betrieb erforderlich ist, kann man bei der Nutzung des Ertragswertverfahrens auf unterschiedliche Art definieren. Er sollte aber generell den prognostizierten Nutzen, den der Unternehmer erwarten kann, wiedergeben.

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