BWL-Artikel

Was ist ein Business Broker?

Businessbroker sind Mittelsmänner bei Verkäufen von Unternehmen in unterschiedlicher Größe. Dabei ist ein Business Broker dafür zuständig, im Auftrag des Unternehmenseigentümers Käufer für das Unternehmen zu suchen und zu finden.

Die Aufgabe des Business Brokers

Es ist die Aufgabe des Business Brokers, den gesamten Verkaufsprozess von der Käufersuche bis hin zum erfolgreichen Abschluss unterstützend zu begleiten. Sie geben als potenzieller Verkäufer dem Business Broker dabei Zugriff auf alle relevanten Daten – zum Beispiel in einem virtuellen Datenraum.

Die Ursprünge des Berufs

Auch in Deutschland ist in den letzten Jahren das Berufsbild des Business Brokers entstanden. Dieser professionelle Experte kümmert sich um die Akquisition potenzieller Unternehmenskäufer. Vor allem in anderen Ländern wie den USA, Australien, England und der Schweiz hat sich das Berufsbild bereits etabliert.

Der Tätigkeitsbereich eines Business Brokers

Business Broker sind hauptsächlich bei der Unternehmensnachfolge aktiv. Wenn ein Unternehmer seine Tätigkeit beenden will, benötigt er oftmals einen geeigneten Nachfolger. An dieser Stelle kommen die Business Broker ins Spiel, welche dann den Unternehmenseigentümer bei der Suche und Akquisition eines Nachfolgers aktiv unterstützen.

Doch nicht nur die reine Suche nach Käufern oder Nachfolgern ist die Aufgabe von einem Business Broker. Vor allem im Bereich M&A bedarf es wichtige Tätigkeiten im Vorfeld des erfolgreichen Verkaufs. Dies sind zum Beispiel eine Bewertung des Unternehmens, die viele Business Broker komplementär zu ihrem Hauptaufgabenfeld anbieten.

Business Broker – Immobilienmakler

Grundsätzlich weisen die beiden Tätigkeiten und Berufsfelder einige Ähnlichkeiten auf. Das Hauptaufgabenfeld eines Immobilienmaklers ist der Verkauf und die Vermarktung von Grundstücken und Immobilien.

Demgegenüber verkauft der Business Broker Unternehmen und kümmert sich um die Akquisition von Käufern, zum Beispiel im Bereich des M&A. Die Vergütung erfolgt sowohl beim Immobilienmakler als auch beim Businessbroker durch eine Provision. Dies bedeutet, dass eine Beteiligung am Kaufwert des Unternehmens oder der Immobilie stattfindet.

Kriterien für einen unseriösen Firmenvermittler

Wie in vielen Gewerben, gibt es auch bei den Business Brokern schwarze Schafe. Aus diesem Grund gibt es verschiedene Kriterien, anhand derer potenzielle Unternehmensverkäufer einen geeigneten Firmenvermittler erkennen können.

Unseriös sind demnach Business Broker, die die Kontaktaufnahme mit Hilfe von unaufgeforderten Anrufen oder E-Mails durchführen. Denn seriöse Vermittler arbeiten erst nach Ihrer Beauftragung. Wenn ein Business Broker folglich damit wirbt, bereits mehrere Interessenten zur Verfügung zu haben, handelt es sich dabei oftmals um einen unseriösen Geschäftsmann.

Darüber hinaus setzen unseriöse Business Broker oftmals den interessierten Unternehmensverkäufer unter Druck. Diese wollen bereits beim ersten Gespräch eine Vertragsunterzeichnung erreichen, da bei jedem weiteren Treffen das Risiko steigt, dass Kunden sie als unseriöse Unternehmensvermittler enttarnen.

Kriterien für einen seriösen Business Broker

In der M&A Branche ist eine Bezahlung per Vorkasse nicht üblich. Vielmehr erfolgt die Bezahlung erst nach dem erfolgreichen Abschluss des Unternehmensverkaufes in Form einer Provision, deren Höhe vom Kaufpreis abhängig ist. Interessierte Verkäufer sollten also Zahlungen per Vorkasse oder die Erteilung Einzugsermächtigungen vermeiden.

Darüber hinaus spricht es für die Qualität des Vermittlers, wenn der Vertrag die konkreten Leistungen sorgfältig beschreibt. Bei seriösen Business Brokern ist im Vertrag zudem die Erstellung eines Informationsblattes für potenzielle Käufer des Unternehmens geregelt.

Die konkreten Regelungen sprechen also stets für die Qualität eines Vermittlers, da unseriöse Business Broker oftmals mit schwammigen Formulierungen versuchen, den Verkäufer zu täuschen. Darüber hinaus sind Referenzen oftmals das beste Kriterium für einen seriösen Unternehmensvermittler. Wenn eine Vielzahl vergangener Kunden von den Qualitäten des Business Brokers schwärmt, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass auch Sie als zukünftiger Kunde und Unternehmensverkäufer den Kaufvorgang erfolgreich und zufrieden abschließen.

Due Diligence – die Prüfung des Unternehmens im Vorfeld

Business BrokerWie bereits festgestellt, kümmert sich ein Business Broker auch um Tätigkeiten im Vorfeld des Unternehmensverkaufes. Dazu gehört bspw. das Tätigkeitsfeld der Due Diligence.

Die Spezialisten überprüfen bereits im Vorfeld die Bilanzen, Ressourcen und Risiken des zu verkaufenden Unternehmens. Diese kann das zu verkaufende Unternehmen bspw. in einem virtuellen Datenraum bereitstellen. Auf der einen Seite dient diese Analyse der Information des Käufers, sodass die typische Asymetrie in puncto Informationsverteilung verschwindet.

Darüber hinaus fällt es dem potenziellen Kunden anschließend einfacher, das jeweilige Unternehmen zu bewerten. Denn ohne eine Bewertung des Unternehmens ist eine Entscheidung pro oder contra Kauf nicht möglich.

Für juristische Personen erfüllt die Due Diligence eine Rechenschaftsfunktion. Denn die Geschäftsführer und Manager müssen gegenüber den Stakeholdern ein sorgfältiges Handeln nachweisen. Diese Exculpationsfunktion erfüllt die Due Diligence zusätzlich.

Die Schwerpunkte der Prüfung

Bei der Due Diligence gibt es unterschiedliche Arten. Diese sind abhängig vom Zeitpunkt der Prüfung und dem Zweck. Trotzdem überschneiden sich die Analyseschwerpunkte bei den verschiedenen Prüfungsarten.

Der Businessbroker überprüft die rechtliche und steuerliche Situation des Unternehmens. Die Analyse umfasst zudem die finanzwirtschaftliche Situation mitsamt der finanziellen Risiken. Auch die Strategie, der Markt und die Branche gehören zur Due Diligence Prüfung.

Die Umweltverträglichkeit des Unternehmens und die Situation der Mitarbeiter runden die Prüfung erfolgreich ab, sodass sowohl Käufer als auch Verkäufer ein umfassendes Bild über das Unternehmen bekommen.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren verwendet man zur Wertermittlung von Immobilien. Der Ertragswert ist die Summe der Mieteinnahmen und des Bodenwerts vom Grundstück. Die Nutzung des Ertragswertverfahrens wird zur Ermittlung des Werts von gewerblich genutzten Immobilien oder Mietobjekten verwendet. Vor allem beim Verkauf einer rentablen Immobilie ist es erforderlich den voraussichtlichen Barwert zu kennen. Das Verfahren kann eine Vorschau über die zu erwartenden Erträge ermöglichen. Es gibt zwei Verfahren, mit denen die Rechenaufgabe des Ertragswertverfahrens gelöst werden kann. Informieren Sie sich hier über diese Verfahren und den Einsatz vom hochsicheren Datenraum für beispielweise Immobilienverkäufe.

Wie werden das vereinfachte und das vollständige Ertragswertverfahren durchgeführt?

Ertragswertverfahren ImmobilienVerwendet man das vereinfachte Ertragswertverfahren, bleiben Bodenwert und die daraus resultierenden Verzinsungen ohne Berücksichtigung. Dann kommt es ausschließlich auf die baulichen Anlagen an. Anders als beim vereinfachten Ertragswertverfahren berücksichtigt das vollständige Ertragswertverfahren den Wert des Grundstücks. Dazu ist jedoch ein Vergleichswertverfahren erforderlich, wodurch man den Bodenwert ermittelt.

Danach berechnet man den Mietwert, der sich in erster Linie aus der Lage, der Objektgröße und der Ausstattung der Immobilie ergibt. Den so errechneten Rohertrag reduziert man dann um die Bewirtschaftungskosten.

Darüber hinaus muss in den anschließenden Berechnungen der Liegenschaftszins einbezogen werden. Da die Bodenbewertung und der Erlös stets voneinander unabhängig zu sehen sind, muss man deren Verzinsung, die sich aus dem Bodenwert und der Multiplikation des Liegenschaftzinses ergibt, vom Ertrag abziehen. Der Ertragswert ergibt sich aus diesen zwei Werten, die sich aus dem Wert des Gebäudes und dem Bodenwert ergeben.

Weitere Details zum Ertragswertverfahren

Der Ermittlung liegen meist Betriebsbilanzen der letzten zwei bis drei Jahre, des aktuellen Geschäftsjahres und Prognosebilanzen der zwei zukünftigen Jahre zugrunde. Auf diese Weise entsteht ein guter Überblick über vergangene, aktuelle und zukünftige Situationen. Dabei werden die Gewinne brutto berechnet, um ein objektives Ergebnis zu erhalten. Danach führt man weitere vorgegebene Schritte durch, um die Berechnung zu spezifizieren.

Vergangene Betriebsbilanzen werden mit einmaligen Aufwendungen erweitert, zum Beispiel Abfindungszahlungen. Außergewöhnliche Erträge werden ebenfalls abgezogen, weil sie die Bilanz verfälschen. Nun wird ein Durchschnitt der auf diese Weise erweiterten und der kommenden Bilanzen ermittelt. Daraus resultiert ein Wert, der den zukünftig zu erwartenden Gewinn darstellt. Der in der Zukunft zu erwartende Gewinn, also der Prognosegewinnwert, multipliziert man mit dem Kapitalisierungs-Zinssatz. Dabei handelt es sich um eine theoretische Verzinsung, die Kapitalgeber mit vergleichbaren Kapitalanlagen erwarten. Man muss eine Mindestverzinsung erwirtschaften, damit man das Unternehmen halten kann.

Diese Zinssätze bestehen aus dem Basiszinssatz und dem Risikoaufschlag, der sich auf der Basis des unternehmerischen Risikoaufschlags zusammensetzt. In diesem Zusammenhang sollte man mehrere Kapitalisierung-Zinsfaktoren verwenden. Abschließend ist es wichtig, ob man einen Zinssatz von drei oder sechs Prozent ausgewählt, denn der daraus resultierende Barwert kann sich zum Schluss deutlich erhöhen und so zur Fehlberechnung führen. Daher ist es empfehlenswert, parallel mehrere Optionen zu prüfen, um herauszufinden, welche Kapitalanlage sich am meisten lohnt. So wird aber auch ermittelt, welche Faktoren die Finanzierung gefährden und wie hoch das Risiko äußerer Einflüsse ist. Der finale Unternehmenswert ist das Ziel der Bewertung. Er entsteht durch Teilung der Durchschnittssumme der Erträge durch den fixen Kapitalisierungszins.

Wie aussagekräftig ist das Ertragswertverfahren?

Die Aussagekraft des Verfahrens hängt von der Qualität der Reinertragsprognose und von der Bestimmung des Kalkulationszinssatzes ab. Für den Unternehmenswert ist ausschließlich der Ertragswert des Unternehmens wichtig. Die Berücksichtigung des Substanzwertes wird von den Ertragswertverfahren-Vertretern grundsätzlich abgelehnt. Es ist allerdings teilweise aus sachbezogenen Gründen zugelassen, denn so kann man das Konkurrenzrisiko abschätzen. Das Ertragswertverfahren wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken sowie gemischt genutzten Grundstücken angewendet. Die Bewertung des Grundstücks richtet sich nach der Jahresrohmiete und dem Gesamtentgelt für die Nutzung inklusive bestimmter Umlagen.

Im Grundstückswert sind die Werte der Gebäude, des Bodens und der Außenanlagen enthalten. Man ermittelt dies durch die Anwendung eines Multiplikators auf die jährliche Rohmiete. Die Multiplikatoren berücksichtigen die Bauausführung, Bauart, Grundstücksart, Baujahr und die Gemeindegröße. Der Grundstückswert kann sich aus bestimmten Gründen erhöhen oder ermäßigen.

Das Ertragswertverfahren gehört im Hinblick auf die Unternehmensbewertung zum Gesamtbewertungsverfahren. Wird es angewendet, wird der zu erwartende Unternehmensertrag ermittelt. In der Regel erfolgt eine zweigeteilte Prognose des Unternehmensertrags, nämlich nach der Schätzgenauigkeit eines Detailprognosezeitraums und dem Zeitraum auf der Basis des Planungshorizonts. Der Barwert der prognostizierten Liquidationserlöse des Vermögens, das nicht für den Betrieb erforderlich ist, kann man bei der Nutzung des Ertragswertverfahrens auf unterschiedliche Art definieren. Er sollte aber generell den prognostizierten Nutzen, den der Unternehmer erwarten kann, wiedergeben.