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Immobilienobjekte erfolgreich verkaufen: So bereiten Sie sie effizient vor

Beim Immobilienverkauf stehen die Käufer vor einem komplexen Vorgang und müssen sich detaillierte Informationen über die Rahmenparameter des Deals verschaffen.

Diese Informationen sind sehr sensibel und zum Teil sehr umfangreich – sie können Tausende von Dokumenten umfassen. Deshalb gilt es für Verkäufer: Gefragt ist nicht nur ein kontrollierter sicherer Zugang zu den Dokumenten, sondern auch die Möglichkeit, Dokumente zu strukturieren, zu organisieren und so anzulegen, dass sich die Käufer einen schnellen Überblick verschaffen können. Und das alles absolut ortsunabhängig.

In unserem Blogbeitrag zeigen wir, wie Sie den gesamten Verkaufsprozess optimieren können und wie Sie dafür Datenräume nutzen können.

Schritt Nr. 1 – Analyse der Ziele des Verkäufers

Immobilienverkauf

Jeder Immobilienverkauf beginnt mit der Analyse der Verkaufsrahmenbedingungen. Das umfasst in der Regel folgende Schritte:

  1. Gründe für den Immobilienverkauf definieren
  2. Zeithorizont bestimmen
  3. Preisvorstellung abfragen
  4. Rahmenbedingungen analysieren (Eigentümerstruktur / Belastung durch Kredite)

Immobilienkäufer sind auf die Zuverlässigkeit der Wertermittlung angewiesen. Gleichzeitig müssen Kaufentscheidungen heute – besonders in den A-Märkten – sehr schnell getroffen werden. Diese Herausforderungen zu bewältigen erfordert schnelle Kommunikation und Abstimmung der Beteiligten. Schneller Zugang für die Berechtigten zu den Dokumenten kann dank eines Datenraums immer kontrollierter erfolgen. Sie definieren, wer den Zugriff auf die Dokumente haben darf und bekommen volle Kontrolle darüber, was mit den Dokumenten im Datenraum geschieht und können jede Zeit überprüfen, wer sie angesehen hat. Jede Änderung, jeder Abruf wird lückenlos dokumentiert. Unbefugtes Kopieren ist ausgeschlossen: Bei jedem Versuch einen Screenshot zu erstellen, schließt das Fenster. Dank ausgeklügelten Technologien kann man alle Dokumente mit zusätzlichen Schutzmechanismen sichern. So kann zum Beispiel das Ausdrucken der Dokumente unterdrückt werden.

 

Schritt Nr. 2 – Besichtigung und Bewertung des Objektes

  1. Gebäudewert (Bausubstanz, Lage, Investitionsbedarf)
  2. Ertragswert / Renditeberechnung
  3. Potentialanalyse (bauliche Erweiterung, Mieterhöhung)
  4. Marktanalyse (geforderte / realisierte Preise vergleichbarer Objekte)

Bei der Bewertung eines Objektes kommen jede Menge Informationen zusammen. Wenn man dabei die Prozesse nicht fest definiert, kann schnell Chaos entstehen. Datenräume helfen eine ordentliche Struktur in jeden Prozess zu bringen. Angefangen bei der Möglichkeit die gesamte Ordnerstruktur eins-zu-eins in den Datenraum zu übertragen bis hin zum reibungslosen Export des gesamten Datenraumes auf einen Datenträger.

 

Schritt Nr. 3 – Vereinbarung der weiteren Zusammenarbeit

  1. Präsentation der Objektbewertung
  2. Darstellung von Vermarktungsoptionen
  3. Gegenüberstellung der Ziele des Verkäufers
  4. Mediation zwischen den Miteigentümern bei unterschiedlichen Vorstellungen
  5. Entscheidung über weitere Zusammenarbeit

Bei der Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Interessenten (Investoren, Verkäufer, Käufer), ist es wichtig sicherzustellen, dass alle Beteiligten die aktuellen Änderungen mitbekommen und bei Bedarf zeitnah darauf reagieren können. Ein Datenraum hilft, die Kommunikation zwischen den Interessenten effizient einzurichten. So können Investoren per Mail benachrichtigt werden, sobald eine Frage gestellt wurde  oder neue Dokumente hochgeladen wurden.

Auch Sicherheit spielt an dieser Stelle immer eine besonders große Rolle. Wenden Sie sich ausschließlich an solche Datenraumanbieter, die durch redundant ausgelegte Hochleistungsserver, Firewalls und Brandschutzvorrichtungen die Sicherheit der Daten gewährleisten können. Wichtig ist auch, dass sich die Serversysteme in gesicherten Rechenzentren in Deutschland befinden.

Schritt Nr. 4 – Marketing

  1. Identifikation der Zielgruppen für den Immobilienverkauf (Privat, Investoren)
  2. Bestimmung des „Buyer value“
  3. Auswahl der Vermarktungskanäle
  4. Aufbereitung aussagefähiger Vermarktungsunterlagen

Die Suche nach potenziellen Käufern kann mit Marketing-Maßnahmen unterstützt werden. Dafür kann man klassische Anzeigen in den Print Medien schalten oder Online Marketing Maßnahmen durchführen.

Vermarktungsunterlagen wie Flyer, Fachartikel, Bilder von Objekten und deren Umgebung helfen nicht nur potenzielle Käufer zu informieren, sondern auch positive Emotionen in Verbindung mit dem Kauf eines Objekte hervorzurufen.

Wichtig dabei ist es auch sich selbst als Immobilienexperte zu positionieren und bei den potenziellen Käufern in Erinnerung zu bleiben. Dafür kann der Datenraum sowohl von der Farbgebung als auch in Bezug auf Logos und Icons an die Corporate Identity des Immobilienunternehmens angepasst werden.

Schritt Nr. 5  Vermarktungsprozess /Verhandlung                                      

  1. Veröffentlichung des Angebots
  2. Durchführung von Besichtigungen
  3. Bereitstellung von notwendigen Unterlagen für Interessenten
  4. Austausch mit Banken und Notaren
  5. Unterstützung bei der Einigung aller Parteien über Vertragsinhalte
  6. Unterstützung bei der Gestaltung des Kaufvertrages

Organisatorische Herausforderungen kann man mit einem Datenraum schnell lösen. Dazu gehört unter anderem die Angebotserstellung. Dank eines Datenraumes kann ein Angebot in Sekunden mehreren Interessenten zugänglich gemacht werden, egal von welchem Ort. Dabei können die Interessengruppen natürlich anonym kontaktiert werden und sehen nicht, an wen das Angebot sonst versendet wurde.

Nach der Veröffentlichung des Angebots steigen der Dokumentenfluss und der Klärungsbedarf stark an. Alle Anfragen manuell zu bedienen wäre nicht umsetzbar. In einem Datenraum können Investoren, Mitarbeiter oder andere Benutzer Fragen zu bestimmten Dokumenten oder Ordnern stellen. Diese werden entsprechend einer Zuständigkeitsmatrix Mitarbeitern bzw. Abteilungen zugestellt, die sich direkt um die Anfrage kümmern können.

Beim Verhandlungsprozess kann man schnell durcheinander kommen. Fehler, die durch die Zusendung der falschen Version der Dokumente entstehen, sind nicht nur peinlich, sie können den gesamten Deal ruinieren. Ein Datenraum hilft solche Fehler zu vermeiden, da jede Aktivität im Datenraum protokolliert und dokumentiert wird.

 

Schritt Nr. 6 – Abwicklung und Nachbetreuung

  1. Notartermin (Austausch von Dokumenten)
  2. Übergabe des verkauften Objektes (Datenexport auf DVD)

Mit dem Immobilienverkauf  endet die Zusammenarbeit zwischen einem guten Immobilienunternehmen und dem Käufer noch nicht. Exzellenter Service auch nach dem Verkauf ist nicht nur selbstverständlich für einen professionellen Dienstleister, sondern auch eine wichtige Voraussetzung für den Erhalt einer guten Bewertung.

Gerade beim Abschluss eines Deals kann es zu ärgerlichen Fehlern kommen. Zum Beispiel: Treffen die erforderlichen Unterlagen nicht rechtzeitig oder vollständig beim Notar ein, kann der Deal  nicht stattfinden. Der Grund dafür ist, dass sich in der Regel die benötigten Papiere an unterschiedlichen Speicher-Orten befinden, so dass man sie auf Abruf nicht bereitstellen kann. Wichtig ist es darauf zu achten, dass die fertigen Dokumente immer griffbereit sind.

Nach dem Abschluss des Deals kann man den kompletten Datenraum problemlos auf einen Datenträger übertragen.

 

Smart Contract Technologie und die Zukunft

Die Smart Contract Technologie hat im Laufe der Jahre einen langen Weg zurückgelegt. Allerdings haben viele Menschen nach wie vor keine Kenntnis von dieser relativ neuen Technologie. Manche haben von ihr gehört, jedoch noch nicht vollständig verstanden, was sie durch den Einsatz von Smart Contracts erreichen können.

Was sind also Smart Contracts genau? Welchen Nutzen haben sie für Einzelpersonen und Organisationen? Wie sieht die Zukunft dieser Technologie aus? Dies sind nur drei der vielen Fragen, die man sich beim Begriff Smart Contract stellen kann, und es gibt noch zahlreiche andere.

Was sind Smart Contracts?

Die Smart Contract Technologie spart Zeit und Geld

Dank Smart Contracts fällt der Mittelsmann bei Verträgen weg

Wäre es nicht schön, den Zwischenhändler auszusparen, wenn man eine Vielzahl von Transaktionen durchführt? Die Smart Contract Technologie ermöglicht es dem Anwender genau dies zu tun. Bei dieser Art von Verträgen können Vermögenswerte ohne Zwischenhändler ausgetauscht werden, und die Transaktion ist völlig transparent und konfliktfrei. Sie sind anderen rechtlichen Vereinbarungen insofern ähnlich, dass sie die Regeln und Sanktionen für die Vereinbarung festlegen, aber sie setzen diese Anforderungen auch gleichzeitig durch.

Inwiefern unterscheidet sich dies von einer traditionellen Vereinbarung? Die Smart Contract-Technologie ermöglicht es, die Vertragsbedingungen in einem Computercode zu schreiben und den Code und die Vereinbarungen in einem verteilten, dezentralen Blockchain-Netzwerk zu pflegen. Ursprünglich für die digitale Währung Bitcoin entwickelt, wird die Technologie der Smart Contracts heute für eine Vielzahl anderer Zwecke eingesetzt. Jede Transaktion, die eine Person ohne die Hilfe des Rechtssystems, einer Art externem Vollstreckungsmechanismus oder einer zentralen Behörde abschließen möchte, kann mit Hilfe dieses technologischen Fortschritts durchgeführt werden.

Fallstudien für Smart Contracts

Die Depository Trust and Clearing Corporation entschied sich 2017 für die Smart Contract Technologie, um Wertpapiere im Wert von mehr als 1,5 Billiarden US-Dollar zu verarbeiten. Dadurch konnte das Unternehmen Kosten sparen, da Kommunikationsprobleme reduziert und der Workflow verbessert werden konnten. Unabhängige Abwicklungsdiskrepanzen wurden weitestgehend beseitigt und damit das Risiko kostspieliger Rechtsstreitigkeiten und Verzögerungen bei Vergleichen für die betroffenen Firmen minimiert.

In der Vergangenheit haben Finanzinstitute viel Zeit und Personal in die Abwicklung von Kundenkonten investiert. Die Smart Contract Technologie hilft dabei, die Belastung zu reduzieren, indem sie bestimmte Aufgaben übernimmt, wie z. B. die Übertragung von Zahlungen an andere Finanzinstitute bei der Ankunft in einer Bank oder die Protokollierung eines Eigentümerwechsels. Die Barclays Corporate Bank nutzt Smart Contracts mittlerweile zur Durchführung dieser Prozesse und spart damit Zeit und Geld.

Die Zukunft der Smart Contract Technologie

Die Technologie wurde ursprünglich für Bitcoins entwickelt

Einzelpersonen werden feststellen, dass diese Technologie zukünftig häufiger eingesetzt wird, da Privatpersonen und Organisationen mehr über die Vorteile der Anwendung erfahren. Experten sagen voraus, dass sie Routineaufgaben wie Risikobeurteilungen und Echtzeit-Revisionen u. a. für Kreditunternehmen, Wirtschaftsprüfer und Unternehmenskäufer übernehmen wird. Rechtsanwälte profitieren von der Smart Contract Technologie und können im Gegensatz zum Schreiben von Verträgen auf Vorlagen zurückgreifen. Gesundheitswesen, Automobilindustrie und Immobilienwirtschaft sind weitere Branchen, die von Smart Contracts betroffen sein können. Es geht nur darum zu sehen, wie weit die Technologie reicht und in welchem Zeitrahmen sie sich etabliert.

Die Kosteneinsparungen, die ein Unternehmen durch den Einsatz von Smart Contracts erzielen kann, kommen auch anderen Branchen zugute. In dieser Situation ist kein Dritter erforderlich, so dass Manipulationsrisiken ausgeschlossen sind. Dokumente werden in einem Kontenbuch verschlüsselt, das von allen Parteien in der Transaktion gemeinsam genutzt wird. Dies gewährleistet, dass keine Verträge verloren gehen und weniger Zeit für die manuelle Bearbeitung von Dokumenten aufgewendet wird. Außerdem wird menschliches Versagen weniger problematisch, da alle Verträge automatisiert werden.

Smart Contract ist also ein Begriff, den jeder Entscheider dank der erwarteten zukünftigen Erweiterung dieser Technologie kennen sollte. So kann eine Person beispielsweise herausfinden, wie sie geschäftliche Veränderungen aufgrund dieser Technologie durchführt. Obwohl der Prozess hinter der Schaffung dieser „smarten“ Verträge viele Leser verwirren könnte, sind die Vorteile eigentlich leicht zu erkennen. Die Technologien hinter den Smart Contracts (u.a. auch die Blockchain) werden in absehbarer Zeit nicht verschwinden  sondern in naher Zukunft etwa die Arbeit von Notaren (z.B. im Rahmen von Unternehmenskäufen oder nach einer Due Diligence) oder Grundbuchämtern dauerhaft verändern.

Unternehmensbewertung

Was ein Unternehmen wirklich wertvoll macht

Es gibt viele Möglichkeiten, um eine Unternehmensbewertung durchzuführen.

Beliebte Methoden um den Wert zu ermitteln sind die Überprüfung der Bilanz oder den Wert anhand des Marktanteils zu kalkulieren. Während rein finanzielle Aspekte wichtig sind, gibt es auch andere Gesichtspunkte, die eine Unternehmensbewertung beeinflussen.

In diesem Artikel beschreiben wir drei, manchmal übersehene, aber dennoch wichtige Faktoren, die zu einer soliden Unternehmensbewertung beitragen.

  • Langfristige Verträge mit Kunden
  • Dokumentierte Prozesse und Abläufe
  • Unabhängigkeit des Managements vom Gründer

Langfristige Verträge deuten auf eine strahlende Zukunft

Welche Dokumente duerfen mit einem DMS aufbewahrt werden?Unternehmen sind schon von ihrem Wesen in einem ständigen Zustand der Veränderung. Mit dem Druck von Wettbewerbern, Vorschriften, Logistik, der Wirtschaftslage und vielem mehr ist alles, was ein Element der Stabilität bietet, sehr willkommen. 

Langfristige Verträge bieten einem Unternehmen ein kalkulierbares Einkommen und Sicherheit. Die Bedeutung eines langfristigen Geschäftsverhältnisses darf in einer ständigem Wandel unterworfenen Geschäftswelt nicht unterschätzt werden.

Ein langfristiger Vertrag für ein Produkt oder eine Dienstleistung ist ein starker Indikator dafür, dass die Kunden dem Unternehmen vertrauen. Beispiele für langfristige Verträge umfassen laufende Beratungskosten, langfristiger Wartungsservice, regelmäßige Nachbestellungen und Vermietung von Immobilien oder Ausstattung.

Langfristige Verträge bieten eine solide Grundlage um die künftige Entwicklung des Unternehmens abschätzen zu können (ein wichtiger Teil der Unternehmensbewertung). So müssen Absatzprojektionen nicht auf Schätzungen basieren, die ungenau sein können. Sie basieren auf unterschriebenen Vertragsdokumenten.

Mit langfristigen Verträgen kann die Unternehmensführung genauer planen. Das kann zu mehr Effizienz und Effektivität des Unternehmens führen. Die Mitarbeiterbindung an das Unternehmen steigt mit größerer Arbeitsplatzsicherheit, die auf langfristigen Verträgen gründet.

Wenn Sie ein Unternehmen bewerten, analysieren Sie die Laufzeit der Verträge. Je länger die Vertragslaufzeit, desto größer ist die Bindung der Kunden an das Unternehmen und die Stabilität des Betriebsergebnisses verbessert sich.

Prozesse und Abläufe – die unbesungenen Helden des geschäftlichen Erfolgs

Dokumentierte Prozesse und Verfahren sind von zentraler Bedeutung für den Erfolg vieler Unternehmen. Von Fast-Food-Restaurants, kommerziellen Fluggesellschaften und privaten Krankenhäusern bis hin zu Logistik-Unternehmen. Die Restaurantkette McDonalds ist in vielerlei Hinsicht durch die Prozesse und Verfahren definiert, auf denen Ihr Geschäftsmodell aufbaut.

Organisationen verlassen sich auf gut dokumentierte Prozesse um einen Wettbewerbsvorteil auf dem Markt zu erreichen. Die Effizienz, die sie aus ihren dokumentierten Prozessen ziehen, ist ein wichtiger Teil ihrer Bewertung als Unternehmen.

Wie tragen dokumentierte Prozesse und Verfahren zu dem Wert des Unternehmens bei?

  • Die Prozesse stellen das geistige Eigentum des Unternehmens das und dessen Verständnis davon, wie das Geschäft zu führen ist. Ein McDonalds Restaurant kann eine bestimmte Anzahl von Menschen bedienen, diese Anzahl ergibt sich aus den Prozessen zur Lebensmittelherstellung. Dies wiederum erlaubt eine präzise Prognose der Kosten und Einnahmen für jedes Restaurant.
  • Das Dokumentieren der Prozesse gibt potenziellen Käufer eine klare Vorstellung davon, wie das Geschäft funktioniert. Natürlich gibt es Bestandteile oder ganze Prozesse, die aus Wettbewerbsgründen vertraulich bleiben müssen. Allerdings hilft die Dokumentation der Prozesse Käufern das Unternehmen besser zu verstehen, das sie kaufen – und vielleicht einen Eindruck davon, wie sie die Effizienz weiter verbessern können.
  • Die Übernahme von Prozessen und Verfahren ist ein Zeichen einer vernünftigen Mentalität innerhalb eines Unternehmens. Das Unternehmen hat sich dazu entschieden, den Betrieb zu verbessern und stellt sicher, dass die Angestellten die Prozesse einhalten.
  • Die Verwendung von dokumentierten Prozessen und Verfahren bedeutet , dass es weniger Abhängigkeit von bestimmten Personen besteht, die spezifische Aufgaben erledigen. Dies ist entscheidend, wenn Mitarbeiter das Unternehmen verlassen und so auch die Kenntnisse und Erfahrungen des Personals. Wenn dieses Wissen in den Geschäftsprozessen erfasst wurde, besteht deutlich weniger Risiko für das Geschäft, wenn eine bestimmte Person das Unternehmen verlässt..

Wenn Sie ein Unternehmen analysieren, betrachten Sie, welcher Wert aus der Anwendung von Prozessen und Abläufen entsteht. Es kann mehr sein, als Sie denken.

Ein starkes und unabhängiges Management

Aufbewahrungsfristen fuer Selbstständige, Kleingewerbetreibende

Die Geschichte zeigt, dass der Gründer eines Unternehmens möglicherweise nicht die geeignetste Person zur Führung und Verwaltung des Unternehmens ist. Die Fähigkeiten und die Vision die benötigt werden, um ein Unternehmen zu gründen, sind nicht die gleichen wie diejenigen, die für das tägliche Management gebraucht werden. Wenige Gründer entpuppen sich als großartige Manager.

Also stellen Sie sicher, dass Sie bei der Bewertung eines Unternehmens das Verhältnis zwischen dem Gründer und dem Management klar verstehen.

Für neu gegründete Unternehmen kann der Gründer oft vollständigen Einfluss und Kontrolle ausüben, vor allem, wenn er für die Finanzierung des Unternehmens verantwortlich ist. Dies kann in der Gründungszeit vorteilhaft sein, wenn das Charisma und die starke Persönlichkeit eines Gründers wichtig für den Aufstieg der Firma sind. 

Allerdings sollte ein etabliertes Unternehmen über ein Management verfügen, dass das Geschäft auch alleine führen kann, ohne auf direkte Anweisungen des Gründer angewiesen zu sein. Schließlich könnte das Management auch nicht mehr auf den Input des Gründers zurückgreifen, wenn die Firma verkauft werden würde. Das Management muss stark genug sein, um das Unternehmen auch allein führen zu können.

Wenn Sie das Managements und die Verwaltung einer Firma evaluieren, betrachten Sie, ob das Unternehmen stark vom Gründer in Hinsicht auf Leitung und Vision angewiesen ist. Stellen Sie sich die Frage : „Was wäre der Unternehmenswert, wenn der Gründer nicht mehr da wäre?

Zusammenfassend

Wie in diesem Artikel beschrieben, beziehen sich alle drei Faktoren auf die relative Reife eines Unternehmens.

  • Langfristige Verträge zeichnen ein Unternehmen aus, dessen Produkte und Dienstleistungen einen nachgewiesenen und gut etablierten Bedarf so erfüllen, dass die Kunden bereit sind langfristige Vereinbarungen mit der Firma zu treffen. 
  • Die Einhaltung bewährter Prozesse und Verfahren zeigt, wie ein Unternehmen die ganz eigene Art und Weise Dinge zu tun wertschätzt und wie dies als Teil der Unternehmensstruktur dokumentiert werden soll.
  • Das Management hat die notwendige Erfahrung und Unabhängigkeit um das Unternehmen unabhängig vom Einfluss und der Leitung des Gründers zu verwalten.

Einzeln oder gemeinsam haben diese drei Faktoren einen dramatischen Einfluss auf die Unternehmensbewertung und sollten als Teil jedes Bewertungsprozesses betrachtet werden.