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Immobilienobjekte erfolgreich verkaufen: So bereiten Sie sie effizient vor

Beim Immobilienverkauf stehen die Käufer vor einem komplexen Vorgang und müssen sich detaillierte Informationen über die Rahmenparameter des Deals verschaffen.

Diese Informationen sind sehr sensibel und zum Teil sehr umfangreich – sie können Tausende von Dokumenten umfassen. Deshalb gilt es für Verkäufer: Gefragt ist nicht nur ein kontrollierter sicherer Zugang zu den Dokumenten, sondern auch die Möglichkeit, Dokumente zu strukturieren, zu organisieren und so anzulegen, dass sich die Käufer einen schnellen Überblick verschaffen können. Und das alles absolut ortsunabhängig, was mit einem Datenraum gut möglich ist.

In unserem Blogbeitrag zeigen wir, wie Sie den gesamten Verkaufsprozess optimieren können und wie Sie dafür Datenräume nutzen können.

Schritt Nr. 1 – Analyse der Ziele des Verkäufers

Immobilienverkauf

Jeder Immobilienverkauf beginnt mit der Analyse der Verkaufsrahmenbedingungen. Das umfasst in der Regel folgende Schritte:

  1. Gründe für den Immobilienverkauf definieren
  2. Zeithorizont bestimmen
  3. Preisvorstellung abfragen
  4. Rahmenbedingungen analysieren (Eigentümerstruktur / Belastung durch Kredite)

Immobilienkäufer sind auf die Zuverlässigkeit der Wertermittlung angewiesen. Gleichzeitig müssen Kaufentscheidungen heute – besonders in den A-Märkten – sehr schnell getroffen werden. Diese Herausforderungen zu bewältigen erfordert schnelle Kommunikation und Abstimmung der Beteiligten. Schneller Zugang für die Berechtigten zu den Dokumenten kann dank eines Datenraums immer kontrollierter erfolgen. Sie definieren, wer den Zugriff auf die Dokumente haben darf und bekommen volle Kontrolle darüber, was mit den Dokumenten im Datenraum geschieht und können jede Zeit überprüfen, wer sie angesehen hat. Jede Änderung, jeder Abruf wird lückenlos dokumentiert. Unbefugtes Kopieren ist ausgeschlossen: Bei jedem Versuch einen Screenshot zu erstellen, schließt das Fenster. Dank ausgeklügelten Technologien kann man alle Dokumente mit zusätzlichen Schutzmechanismen sichern. So kann zum Beispiel das Ausdrucken der Dokumente unterdrückt werden.

 

Schritt Nr. 2 – Besichtigung und Bewertung des Objektes

  1. Gebäudewert (Bausubstanz, Lage, Investitionsbedarf)
  2. Ertragswert / Renditeberechnung
  3. Potentialanalyse (bauliche Erweiterung, Mieterhöhung)
  4. Marktanalyse (geforderte / realisierte Preise vergleichbarer Objekte)

Bei der Bewertung eines Objektes kommen jede Menge Informationen zusammen. Wenn man dabei die Prozesse nicht fest definiert, kann schnell Chaos entstehen. Datenräume helfen eine ordentliche Struktur in jeden Prozess zu bringen. Angefangen bei der Möglichkeit die gesamte Ordnerstruktur eins-zu-eins in den Datenraum zu übertragen bis hin zum reibungslosen Export des gesamten Datenraumes auf einen Datenträger.

Lesetipp:

 

Schritt Nr. 3 – Vereinbarung der weiteren Zusammenarbeit

  1. Präsentation der Objektbewertung
  2. Darstellung von Vermarktungsoptionen
  3. Gegenüberstellung der Ziele des Verkäufers
  4. Mediation zwischen den Miteigentümern bei unterschiedlichen Vorstellungen
  5. Entscheidung über weitere Zusammenarbeit

Bei der Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Interessenten (Investoren, Verkäufer, Käufer), ist es wichtig sicherzustellen, dass alle Beteiligten die aktuellen Änderungen mitbekommen und bei Bedarf zeitnah darauf reagieren können. Ein Datenraum hilft, die Kommunikation zwischen den Interessenten effizient einzurichten. So können Investoren per Mail benachrichtigt werden, sobald eine Frage gestellt wurde  oder neue Dokumente hochgeladen wurden.

Auch Sicherheit spielt an dieser Stelle immer eine besonders große Rolle. Wenden Sie sich ausschließlich an solche Datenraumanbieter, die durch redundant ausgelegte Hochleistungsserver, Firewalls und Brandschutzvorrichtungen die Sicherheit der Daten gewährleisten können. Wichtig ist auch, dass sich die Serversysteme in gesicherten Rechenzentren in Deutschland befinden.

Schritt Nr. 4 – Marketing

  1. Identifikation der Zielgruppen für den Immobilienverkauf (Privat, Investoren)
  2. Bestimmung des „Buyer value“
  3. Auswahl der Vermarktungskanäle
  4. Aufbereitung aussagefähiger Vermarktungsunterlagen

Die Suche nach potenziellen Käufern kann mit Marketing-Maßnahmen unterstützt werden. Dafür kann man klassische Anzeigen in den Print Medien schalten oder Online Marketing Maßnahmen durchführen.

Vermarktungsunterlagen wie Flyer, Fachartikel, Bilder von Objekten und deren Umgebung helfen nicht nur potenzielle Käufer zu informieren, sondern auch positive Emotionen in Verbindung mit dem Kauf eines Objekte hervorzurufen.

Wichtig dabei ist es auch sich selbst als Immobilienexperte zu positionieren und bei den potenziellen Käufern in Erinnerung zu bleiben. Dafür kann der Datenraum sowohl von der Farbgebung als auch in Bezug auf Logos und Icons an die Corporate Identity des Immobilienunternehmens angepasst werden.

Schritt Nr. 5  Vermarktungsprozess /Verhandlung                                      

  1. Veröffentlichung des Angebots
  2. Durchführung von Besichtigungen
  3. Bereitstellung von notwendigen Unterlagen für Interessenten
  4. Austausch mit Banken und Notaren
  5. Unterstützung bei der Einigung aller Parteien über Vertragsinhalte
  6. Unterstützung bei der Gestaltung des Kaufvertrages

Organisatorische Herausforderungen kann man mit einem Datenraum schnell lösen. Dazu gehört unter anderem die Angebotserstellung. Dank eines Datenraumes kann ein Angebot in Sekunden mehreren Interessenten zugänglich gemacht werden, egal von welchem Ort. Dabei können die Interessengruppen natürlich anonym kontaktiert werden und sehen nicht, an wen das Angebot sonst versendet wurde.

Nach der Veröffentlichung des Angebots steigen der Dokumentenfluss und der Klärungsbedarf stark an. Alle Anfragen manuell zu bedienen wäre nicht umsetzbar. In einem Datenraum können Investoren, Mitarbeiter oder andere Benutzer Fragen zu bestimmten Dokumenten oder Ordnern stellen. Diese werden entsprechend einer Zuständigkeitsmatrix Mitarbeitern bzw. Abteilungen zugestellt, die sich direkt um die Anfrage kümmern können.

Beim Verhandlungsprozess kann man schnell durcheinander kommen. Fehler, die durch die Zusendung der falschen Version der Dokumente entstehen, sind nicht nur peinlich, sie können den gesamten Deal ruinieren. Ein Datenraum hilft solche Fehler zu vermeiden, da jede Aktivität im Datenraum protokolliert und dokumentiert wird.

 

Schritt Nr. 6 – Abwicklung und Nachbetreuung

  1. Notartermin (Austausch von Dokumenten)
  2. Übergabe des verkauften Objektes (Datenexport auf DVD)

Mit dem Immobilienverkauf  endet die Zusammenarbeit zwischen einem guten Immobilienunternehmen und dem Käufer noch nicht. Exzellenter Service auch nach dem Verkauf ist nicht nur selbstverständlich für einen professionellen Dienstleister, sondern auch eine wichtige Voraussetzung für den Erhalt einer guten Bewertung.

Gerade beim Abschluss eines Deals kann es zu ärgerlichen Fehlern kommen. Zum Beispiel: Treffen die erforderlichen Unterlagen nicht rechtzeitig oder vollständig beim Notar ein, kann der Deal  nicht stattfinden. Der Grund dafür ist, dass sich in der Regel die benötigten Papiere an unterschiedlichen Speicher-Orten befinden, so dass man sie auf Abruf nicht bereitstellen kann. Wichtig ist es darauf zu achten, dass die fertigen Dokumente immer griffbereit sind.

Nach dem Abschluss des Deals kann man den kompletten Datenraum problemlos auf einen Datenträger übertragen.

 

Smart Contract Technologie und die Zukunft

Die Smart Contract Technologie hat im Laufe der Jahre einen langen Weg zurückgelegt. Allerdings haben viele Menschen nach wie vor keine Kenntnis von dieser relativ neuen Technologie. Manche haben von ihr gehört, jedoch noch nicht vollständig verstanden, was sie durch den Einsatz von Smart Contracts erreichen können.

Was sind also Smart Contracts genau? Welchen Nutzen haben sie für Einzelpersonen und Organisationen? Wie sieht die Zukunft dieser Technologie aus? Wie kann ein sicherer Datenraum die Transaktionen bei dieser Technologie unterstützen? Dies sind nur einige der vielen Fragen, die man sich beim Begriff Smart Contract stellen kann, und es gibt noch zahlreiche andere.

Was sind Smart Contracts?

Die Smart Contract Technologie spart Zeit und Geld

Dank Smart Contracts fällt der Mittelsmann bei Verträgen weg

Wäre es nicht schön, den Zwischenhändler auszusparen, wenn man eine Vielzahl von Transaktionen durchführt? Die Smart Contract Technologie ermöglicht es dem Anwender genau dies zu tun. Bei dieser Art von Verträgen können Vermögenswerte ohne Zwischenhändler ausgetauscht werden, und die Transaktion ist völlig transparent und konfliktfrei. Sie sind anderen rechtlichen Vereinbarungen insofern ähnlich, dass sie die Regeln und Sanktionen für die Vereinbarung festlegen, aber sie setzen diese Anforderungen auch gleichzeitig durch.

Inwiefern unterscheidet sich dies von einer traditionellen Vereinbarung? Die Smart Contract-Technologie ermöglicht es, die Vertragsbedingungen in einem Computercode zu schreiben und den Code und die Vereinbarungen in einem verteilten, dezentralen Blockchain-Netzwerk zu pflegen. Ursprünglich für die digitale Währung Bitcoin entwickelt, wird die Technologie der Smart Contracts heute für eine Vielzahl anderer Zwecke eingesetzt. Jede Transaktion, die eine Person ohne die Hilfe des Rechtssystems, einer Art externem Vollstreckungsmechanismus oder einer zentralen Behörde abschließen möchte, kann mit Hilfe dieses technologischen Fortschritts durchgeführt werden.

Fallstudien für Smart Contracts

Die Depository Trust and Clearing Corporation entschied sich 2017 für die Smart Contract Technologie, um Wertpapiere im Wert von mehr als 1,5 Billiarden US-Dollar zu verarbeiten. Dadurch konnte das Unternehmen Kosten sparen, da Kommunikationsprobleme reduziert und der Workflow verbessert werden konnten. Unabhängige Abwicklungsdiskrepanzen wurden weitestgehend beseitigt und damit das Risiko kostspieliger Rechtsstreitigkeiten und Verzögerungen bei Vergleichen für die betroffenen Firmen minimiert.

In der Vergangenheit haben Finanzinstitute viel Zeit und Personal in die Abwicklung von Kundenkonten investiert. Die Smart Contract Technologie hilft dabei, die Belastung zu reduzieren, indem sie bestimmte Aufgaben übernimmt, wie z. B. die Übertragung von Zahlungen an andere Finanzinstitute bei der Ankunft in einer Bank oder die Protokollierung eines Eigentümerwechsels. Die Barclays Corporate Bank nutzt Smart Contracts mittlerweile zur Durchführung dieser Prozesse und spart damit Zeit und Geld.

Die Zukunft der Smart Contract Technologie

Die Technologie wurde ursprünglich für Bitcoins entwickelt

Einzelpersonen werden feststellen, dass diese Technologie zukünftig häufiger eingesetzt wird, da Privatpersonen und Organisationen mehr über die Vorteile der Anwendung erfahren. Experten sagen voraus, dass sie Routineaufgaben wie Risikobeurteilungen und Echtzeit-Revisionen u. a. für Kreditunternehmen, Wirtschaftsprüfer und Unternehmenskäufer übernehmen wird. Rechtsanwälte profitieren von der Smart Contract Technologie und können im Gegensatz zum Schreiben von Verträgen auf Vorlagen zurückgreifen. Gesundheitswesen, Automobilindustrie und Immobilienwirtschaft sind weitere Branchen, die von Smart Contracts betroffen sein können. Es geht nur darum zu sehen, wie weit die Technologie reicht und in welchem Zeitrahmen sie sich etabliert.

Die Kosteneinsparungen, die ein Unternehmen durch den Einsatz von Smart Contracts erzielen kann, kommen auch anderen Branchen zugute. In dieser Situation ist kein Dritter erforderlich, so dass Manipulationsrisiken ausgeschlossen sind. Dokumente werden in einem Kontenbuch verschlüsselt, das von allen Parteien in der Transaktion gemeinsam genutzt wird. Dies gewährleistet, dass keine Verträge verloren gehen und weniger Zeit für die manuelle Bearbeitung von Dokumenten aufgewendet wird. Außerdem wird menschliches Versagen weniger problematisch, da alle Verträge automatisiert werden.

Smart Contract ist also ein Begriff, den jeder Entscheider dank der erwarteten zukünftigen Erweiterung dieser Technologie kennen sollte. So kann eine Person beispielsweise herausfinden, wie sie geschäftliche Veränderungen aufgrund dieser Technologie durchführt. Obwohl der Prozess hinter der Schaffung dieser „smarten“ Verträge viele Leser verwirren könnte, sind die Vorteile eigentlich leicht zu erkennen. Die Technologien hinter den Smart Contracts (u.a. auch die Blockchain) werden in absehbarer Zeit nicht verschwinden  sondern in naher Zukunft etwa die Arbeit von Notaren (z.B. im Rahmen von Unternehmenskäufen oder nach einer Due Diligence) oder Grundbuchämtern dauerhaft verändern.

Unternehmensbewertung

Was ein Unternehmen wirklich wertvoll macht

Es gibt viele Möglichkeiten, um eine Unternehmensbewertung durchzuführen. Beliebte Methoden um den Wert zu ermitteln sind die Überprüfung der Bilanz oder den Wert anhand des Marktanteils zu kalkulieren. Während rein finanzielle Aspekte wichtig sind, gibt es auch andere Gesichtspunkte, die eine Unternehmensbewertung beeinflussen.

In diesem Artikel beschreiben wir drei, manchmal übersehene, aber dennoch wichtige Faktoren, die zu einer soliden Unternehmensbewertung beitragen.

  • Langfristige Verträge mit Kunden
  • Dokumentierte Prozesse und Abläufe
  • Unabhängigkeit des Managements vom Gründer

Langfristige Verträge deuten auf eine strahlende Zukunft

Welche Dokumente duerfen mit einem DMS aufbewahrt werden?Unternehmen sind schon von ihrem Wesen in einem ständigen Zustand der Veränderung. Mit dem Druck von Wettbewerbern, Vorschriften, Logistik, der Wirtschaftslage und vielem mehr ist alles, was ein Element der Stabilität bietet, sehr willkommen. 

Langfristige Verträge bieten einem Unternehmen ein kalkulierbares Einkommen und Sicherheit. Die Bedeutung eines langfristigen Geschäftsverhältnisses darf in einer ständigem Wandel unterworfenen Geschäftswelt nicht unterschätzt werden.

Ein langfristiger Vertrag für ein Produkt oder eine Dienstleistung ist ein starker Indikator dafür, dass die Kunden dem Unternehmen vertrauen. Beispiele für langfristige Verträge umfassen laufende Beratungskosten, langfristiger Wartungsservice, regelmäßige Nachbestellungen und Vermietung von Immobilien oder Ausstattung.

Langfristige Verträge bieten eine solide Grundlage um die künftige Entwicklung des Unternehmens abschätzen zu können (ein wichtiger Teil der Unternehmensbewertung). So müssen Absatzprojektionen nicht auf Schätzungen basieren, die ungenau sein können. Sie basieren auf unterschriebenen Vertragsdokumenten.

Mit langfristigen Verträgen kann die Unternehmensführung genauer planen. Das kann zu mehr Effizienz und Effektivität des Unternehmens führen. Die Mitarbeiterbindung an das Unternehmen steigt mit größerer Arbeitsplatzsicherheit, die auf langfristigen Verträgen gründet.

Wenn Sie ein Unternehmen bewerten, analysieren Sie die Laufzeit der Verträge. Je länger die Vertragslaufzeit, desto größer ist die Bindung der Kunden an das Unternehmen und die Stabilität des Betriebsergebnisses verbessert sich.

Lese-Tipp: Diese Vertragsarten gibt es in Deutschland. Wir erläutern welche davon Sie kennen müssen.

Prozesse und Abläufe – die unbesungenen Helden des geschäftlichen Erfolgs

Dokumentierte Prozesse und Verfahren sind von zentraler Bedeutung für den Erfolg vieler Unternehmen. Von Fast-Food-Restaurants, kommerziellen Fluggesellschaften und privaten Krankenhäusern bis hin zu Logistik-Unternehmen. Die Restaurantkette McDonalds ist in vielerlei Hinsicht durch die Prozesse und Verfahren definiert, auf denen Ihr Geschäftsmodell aufbaut.

Organisationen verlassen sich auf gut dokumentierte Prozesse um einen Wettbewerbsvorteil auf dem Markt zu erreichen. Die Effizienz, die sie aus ihren dokumentierten Prozessen ziehen, ist ein wichtiger Teil ihrer Bewertung als Unternehmen.

Wie tragen dokumentierte Prozesse und Verfahren zu dem Wert des Unternehmens bei?

  • Die Prozesse stellen das geistige Eigentum des Unternehmens das und dessen Verständnis davon, wie das Geschäft zu führen ist. Ein McDonalds Restaurant kann eine bestimmte Anzahl von Menschen bedienen, diese Anzahl ergibt sich aus den Prozessen zur Lebensmittelherstellung. Dies wiederum erlaubt eine präzise Prognose der Kosten und Einnahmen für jedes Restaurant.
  • Das Dokumentieren der Prozesse gibt potenziellen Käufer eine klare Vorstellung davon, wie das Geschäft funktioniert. Natürlich gibt es Bestandteile oder ganze Prozesse, die aus Wettbewerbsgründen vertraulich bleiben müssen. Allerdings hilft die Dokumentation der Prozesse Käufern das Unternehmen besser zu verstehen, das sie kaufen – und vielleicht einen Eindruck davon, wie sie die Effizienz weiter verbessern können.
  • Die Übernahme von Prozessen und Verfahren ist ein Zeichen einer vernünftigen Mentalität innerhalb eines Unternehmens. Das Unternehmen hat sich dazu entschieden, den Betrieb zu verbessern und stellt sicher, dass die Angestellten die Prozesse einhalten.
  • Die Verwendung von dokumentierten Prozessen und Verfahren bedeutet , dass es weniger Abhängigkeit von bestimmten Personen besteht, die spezifische Aufgaben erledigen. Dies ist entscheidend, wenn Mitarbeiter das Unternehmen verlassen und so auch die Kenntnisse und Erfahrungen des Personals. Wenn dieses Wissen in den Geschäftsprozessen erfasst wurde, besteht deutlich weniger Risiko für das Geschäft, wenn eine bestimmte Person das Unternehmen verlässt..

Wenn Sie ein Unternehmen analysieren, betrachten Sie, welcher Wert aus der Anwendung von Prozessen und Abläufen entsteht. Es kann mehr sein, als Sie denken.

Ein starkes und unabhängiges Management

Aufbewahrungsfristen fuer Selbstständige, Kleingewerbetreibende

Die Geschichte zeigt, dass der Gründer eines Unternehmens möglicherweise nicht die geeignetste Person zur Führung und Verwaltung des Unternehmens ist. Die Fähigkeiten und die Vision die benötigt werden, um ein Unternehmen zu gründen, sind nicht die gleichen wie diejenigen, die für das tägliche Management gebraucht werden. Wenige Gründer entpuppen sich als großartige Manager.

Also stellen Sie sicher, dass Sie bei der Bewertung eines Unternehmens das Verhältnis zwischen dem Gründer und dem Management klar verstehen.

Für neu gegründete Unternehmen kann der Gründer oft vollständigen Einfluss und Kontrolle ausüben, vor allem, wenn er für die Finanzierung des Unternehmens verantwortlich ist. Dies kann in der Gründungszeit vorteilhaft sein, wenn das Charisma und die starke Persönlichkeit eines Gründers wichtig für den Aufstieg der Firma sind. 

Allerdings sollte ein etabliertes Unternehmen über ein Management verfügen, dass das Geschäft auch alleine führen kann, ohne auf direkte Anweisungen des Gründer angewiesen zu sein. Schließlich könnte das Management auch nicht mehr auf den Input des Gründers zurückgreifen, wenn die Firma verkauft werden würde. Das Management muss stark genug sein, um das Unternehmen auch allein führen zu können.

Wenn Sie das Managements und die Verwaltung einer Firma evaluieren, betrachten Sie, ob das Unternehmen stark vom Gründer in Hinsicht auf Leitung und Vision angewiesen ist. Stellen Sie sich die Frage : „Was wäre der Unternehmenswert, wenn der Gründer nicht mehr da wäre?

Zusammenfassend

Wie in diesem Artikel beschrieben, beziehen sich alle drei Faktoren auf die relative Reife eines Unternehmens.

  • Langfristige Verträge zeichnen ein Unternehmen aus, dessen Produkte und Dienstleistungen einen nachgewiesenen und gut etablierten Bedarf so erfüllen, dass die Kunden bereit sind langfristige Vereinbarungen mit der Firma zu treffen. 
  • Die Einhaltung bewährter Prozesse und Verfahren zeigt, wie ein Unternehmen die ganz eigene Art und Weise Dinge zu tun wertschätzt und wie dies als Teil der Unternehmensstruktur dokumentiert werden soll.
  • Das Management hat die notwendige Erfahrung und Unabhängigkeit um das Unternehmen unabhängig vom Einfluss und der Leitung des Gründers zu verwalten.

Einzeln oder gemeinsam haben diese drei Faktoren einen dramatischen Einfluss auf die Unternehmensbewertung und sollten als Teil jedes Bewertungsprozesses betrachtet werden.

BWL-Artikel

Der Kaufvertrag ist die Mutter aller Vertragsarten

Vertragsarten

Im folgenden Beitrag geben wir einen Überblick über die wichtigsten Vertragsarten, die in Deutschland entsprechend dem BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) üblich und bekannt sind. Unser Fokus bei der Auflistung der Vertragsarten liegt dabei auf den Vertragsformen, die typischerweise aus Sicht eines Unternehmens häufiger vorkommen. Vor allem während einer Due Diligence werden Sie es mit sehr vielen unterschiedlichen Verträgen zu tun haben. Wir geben Ihnen einen Überblick:

Grundsatz der Autonomie und Vertragsfreiheit

In Deutschland sind Firmen autonom in Ihren Beziehungen zueinander und zu ihren Kunden. Der Staat soll sich dort möglichst aus den Angelegenheiten von Firmen heraus halten. Daraus resultiert die Vertragsfreiheit, nach der Firmen untereinander im Prinzip Verträge schließen können, wie sie möchten. Die Vertragsfreiheit resultiert im Wesentlichen aus dem Art. 2 des Grundgesetztes.

Bei der Freiheit Verträge zu schließen gilt es aber zu beachten, dass geschlossene Verträge immer zwei Regeln beachten müssen:

  • Sie dürfen gegen keine geltenden Gesetze verstoßen
  • Sie dürfen nicht gegen die „guten Sitten“ verstoßen – also sittenwidrig sein

Grundsätzlich gilt unter Vollkaufleuten, dass ein Vertrag bereits durch die Abgabe zweier gleich lautender Willenserklärungen zustande kommt. Das bedeutet dass der sprichwörtliche Handschlag zwischen zwei Geschäftsführern zweier Firmen in der Tat einen Vertrag begründet.

Wesensmerkmal von Verträge ist, dass immer mindestens 2 Vertragsparteien vorhanden sein müssen. Mindestvoraussetzung für einen Kaufvertrag etwa sind ein Verkäufer und ein Käufer.

Formfreiheit bei Verträgen

In Deutschland gilt Vertragsfreiheit

In Deutschland gilt Vertragsfreiheit

Generell gilt bei Verträgen die Formfreiheit. Das bedeutet dass Verträge nicht unbedingt einer bestimmten Form genügen müssen. Sie müssen also nicht zwingend auf Papier geschrieben oder gar in einem bestimmten Format gespeichert bzw. dokumentiert sein.

In der Realität bei Geschäften von Firmen muss der betroffene Geschäftsführer, oder Vorstand aber im Zweifel beweisen können, dass ein Vertrag besteht bzw. bestanden hat. Daher ist es im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen üblich, Verträge immer in Papierform zu erstellen und von einem vertretungsberechtigten Mitarbeiter (z.B. Prokurist) unterschreiben zu lassen. Jede Vertragspartei bekommt anschließend eine Version des unterschrieben Vertrags ausgehändigt.

Auch aus anderen Gründen möchten Firmen im Rechtsverkehr die Schriftform einhalten: In schriftlichen Verträgen sind oft die folgenden Punkte ausführlich geregelt:

  • Verhalten, wenn eine Partei insolvent geht
  • Verhalten bei Zahlungsverzug
  • Kündigungsfristen
  • Kündigungsmodalitäten

Insbesondere die Kündigungsfristen von Verträgen sind für Unternehmen enorm wichtig. Während etwa eine Privatperson darauf dringt, möglichst schnell aus einem bestimmten Vertrag aussteigen zu können, so geben lange Kündigungsfristen in den meisten Fällen für die betroffenen Firmen eine langfristige finanzielle Planungssicherheit.

Ein Beispiel: Die Mietzeiträume für gewerbliche Immobilien sind selten unter 5 Jahren. Das rührt unter anderem daher, dass zunächst der Vermieter bei Gewerbeimmobilien hohe Einrichtungs- und Investitionskosten hat. Der Mieter selbst möchte anschließend möglichst planbar das Mietobjekt (hier etwa sein Büro) nutzen können. Für beide Parteien ist es daher wichtig, dass im Vorfeld die Kündigungsfristen und die Modalitäten bei Kündigung (Bsp.: Auszug aus einem gewerblich genutzten Büro) klar geregelt sind.

Bei einigen Vertragsarten ist nicht nur die Form vorgeschrieben, sie müssen vielmehr auch besonders beurkundet werden. Dazu gehören typischerweise Gesellschaftsverträge bei GmbHs aber auch Immobiliengeschäfte – z.B. ein Kaufvertrag über ein Bürogebäude, das von einer Firma gekauft wird.

Vertragsarten – eine Übersicht

Nachfolgend finden Sie die üblichen Vertragsarten für Firmen. Wir haben die Reihenfolge bewusst nach der Wichtigkeit für Unternehmen sortiert:

Kaufvertrag als Vertragsart nach §433 BGB

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Der Kaufvertrag ist die Mutter aller Verträge. Der Kaufvertrag ist praktisch jedem Teilnehmer im Rechtsverkehr bekannt, da ihn sprichwörtlich jeder schon einmal angewandt hat, oft ohne es zu wissen.

In einem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer zur Übereignung der so genannten Kaufsache. Der Käufer sichert dem Verkäufer die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises und in die Regel die Abnahme der Kaufsache zu. In den meisten Fällen wird der Käufer im Kaufvertrag zusichern, die Waren bzw. Dienstleistung frei von Mängeln zu übergeben. Sofern es sich um einen gebrauchten Gegenstand handelt, dann wird oft in Verträgen die Klausel „gekauft wie gesehen“ verwendet.

Der einfache Klassiker des Kaufvertrages ist der Kauf von Lebensmitteln im Supermarkt.

Damit ein Kaufvertrag wirksam zustande kommt, muss ein Angebot vorliegen, dass anschließend vom Käufer aktiv angenommen wird. In der Kommunikation zwischen Firmen findet das in der Regel durch die Erstellung eines schriftlichen Angebots statt. Sobald der Kunde dieses Angebot annimmt, kommt ein Kaufvertrag zustande.

Der Kaufvertrag ist als solcher in seiner Grundform formlos gültig. In aller Regel wird man aber in Firmen einen schriftlichen Kaufvertrag verfassen und diesen dokumentieren. So hat sich etwa in den meisten ERP-Systemen durchgesetzt, dass neben dem Angebot ein Lieferschein erstellt wird. Auf dem Lieferschein wird die Übergabe der Ware dokumentiert. Auf dieser Grundlage wiederum wird dem Kunden die Rechnung gestellt.

Übrigens: Die oft im Einzelhandel verwendeten Preiss oder Preis-Auszeichnungen an Waren sind formal-juristisch eine Aufforderung an den Kunden zur Abgabe eines Angebots.

Darlehensvertrag (§488)

Mit einem Darlehensvertrag wird in der Regel Geld verliehen

Das BGB regelt im § 488 die Vergabe von Krediten oder Darlehen. In einem Darlehensvertrag wird also folgendes geregelt:

  • Wie hoch ist der Auszahlungsbetrag, also die die Kreditsumme?
  • Gibt es ein Agio also einen Abschlag auf die Darlehenssumme?
  • Wie wird genau getilgt (endfällig / monatliche Tilgung)?
  • Wie hoch sind die vereinbarten Zinsen?
  • Wann erfolgen die Zinszahlungen (monatlich/quartalsweise)?

Sofern eine Partei eine Privatperson ist, dann ist laut BGB die Schriftform vorgeschrieben (§ 492 BGB). Bei Firmen ist es aber ebenso üblich, dass Darlehensverträge schriftlich dokumentiert werden. Sofern der Darlehensgeber eine Bank ist, so kommen häufig zum eigentlichen Vertrag noch weitere Dokumente hinzu. Zu diesen sind die deutschen Banken seit Basel II verpflichtet. Dazu gehören etwa Selbstauskünfte oder Bürgschaften.

Mietvertrag gem. §§ 535 ff. BGB

Der Mietvertrag nach §535 BGB regelt die Überlassung von „Mietsachen“ auf Zeit. Die Mietsache kann dabei ein Bürogebäude, eine Maschine oder auch ein Computer sein.

Im Mietvertrag wird dabei in der Regel schriftlich geregelt:

  • Was genau vermietet wird – die Mietsache
  • In welchem Zustand sich die Mietsache zu Mietbeginn und zum Mietende befinden muss (Bsp.: renovierte Wohnung)
  • Wie die Mietzahlungen zu leisten sind.
  • Wie die Kündigungsfristen des Mietvertrages geregelt sind

In Deutschland ist für die regelmäßige Zahlung der Entgelte aus einer Mietsache keine regelmäßige Rechnung des Vermieters notwendig. Der Vermieter einer Immobilie in Deutschland muss also seinem Mieter nicht jeden Monat eine Rechnung schicken. In Polen etwa ist das anders. Hier sind Vermieter verpflichtet eine monatliche Rechnung zu versenden.

Praxistipp: In unserem Beitrag im Blog von docurex.com haben wir bereits einmal beschrieben, welche Aspekte eine Firma besonders wertvoll machen: Es sind unter anderem langfristige Mietverträge, die planbare monatliche Einnahmen für die vermietende Firme bringen, gehören auf jeden Fall dazu. Daher wird ein potenzieller Käufer eines Unternehmens bei einem Unternehmensverkauf sich besonders die bestehenden Mietverträge genau anschauen, bei denen die zu kaufende Firma der Vermieter ist.

Pachtvertrag nach § 581 BGB

Beim Pachtvertrag darf der Pächter während des Gebrauchs des verpachteten Gegenstands (etwa ein Restaurant) nutzen. Er darf darüber hinaus auch die Erträge, die der Pachtgegenstand abwirft für sich behalten.

Typische Pachtverträge gibt es sehr häufig in der Gastronomie aber auch in der Landwirtschaft. So darf der Gastronom, die Gewinne aus dem verpachteten Restaurant behalten. Ebenso der Bauer, der einen Acker pachtet. Hier hat man den sprichwörtlichen Pachtertrag in Form von Getreide oder anderen Früchten, die im Herbst geerntet werden.

Wäre der Acker des Bauern vermietet gewesen, so würde juristisch gesehen dem Vermieter der Ertrag zustehen. Nur beim Pachtvertrag steht die Ernte dem Pächter zu.

Leihvertrag gem. §598 ff. BGB

Leihverträge sind ähnlich wie Mietverträge gestaltet. Mit einem Unterschied: Es wird kein Entgelt berechnet. Daher kommt diese Vertragsart bei kommerziell ausgerichteten Unternehmen eher selten vor.

Als Faustregel gilt: Leihen ist kostenlos, mieten kostet Geld.

Der Leasingvertrag

Der Leasingvertrag regelt die Rechte und Pflichten z.B. beim Leasing von Autos

Der Leasingvertrag regelt die Rechte und Pflichten z.B. beim Leasing von Autos

Im Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es den Leasingvertrag als solchen nicht. Der Leasingvertrag ist vielmehr eine Mischung aus Kaufvertrag (§433 BGB) und Mietvertrag (§§535ff BGB)

Bei einem Leasingvertrag mietet der Leasingnehmer für eine bestimmte Zeit das Leasing-Objekt und darf es nutzen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Leasingnehmer dem Leasinggeber etwa eine monatliche Leasing-Rate zu bezahlen. Der Klassiker für einen Leasingvertrag ist bei Firmen das zeitlich begrenzte Leasen von Firmen-Fahrzeugen.

In Leasingverträgen wird häufig für das Leasing-Ende ein fester Preis für den Abverkauf des Leasing-Objekts vereinbart. Im Gegensatz zum Kaufvertrag ist der Leasingnehmer beim Leasingvertrag aber nicht zwingend verpflichtet das Leasing-Gut zu kaufen. Es handelt sich häufig um eine Option die der Leasingnehmer nutzen kann, wenn er es möchte.

Dienstvertrag nach§611 ff. BGB

Der Dienstvertrag nach §611 BGB verpflichtet die leistende Partei einen bestimmten „Dienst“ gegen ein Entgelt zu leisten. In der Regel handelt es sich bei diesem Dienst um den Faktor „Zeit“. Wenn also eine Dienstleistungs-Firma mit einem Kunden ein Zeit-Kontingent vereinbart, das flexibel vom Kunden abgerufen werden kann, so ist dies in aller Regel ein Dienstvertrag.

Wie die anderen Vertragsarten auch ist der Dienstvertrag grundsätzlich Formfrei. In der betrieblichen Realität wird er betroffene Dienstvertrag aber schriftlich verfasst werden. Schon allein um Kündigungsfristen und andere wichtige Parameter für beide Seiten planbar zu gestalten.

Im formal-juristischen unterscheidet man beim Dienstvertrag den selbstständigen und unselbstständigen Dienstvertrag. Zu ersterem gehört etwa wenn ein Anwalt für seinen Mandanten tätig wird und Stunden abrechnet. Zu den unselbstständigen Dienstverträgen gehört etwa der Arbeitsvertrag. Dazu weiter unten mehr.

Werkvertrag gem. §§ 631 ff. BGB

Im Falle eines Werkvertrags gemäß §631 BGB verpflichtet sich das Unternehmen zur Erstellung eines Gewerks. Das kann etwa ein Haus, eine Software oder eine andere abgeschlossene Sache sein – z.B. die Komposition eines individuellen Liedes.

Der wichtigste Punkt beim Werkvertrag ist, dass der Unternehmer dem Empfänger den Erfolg des Werkes schuldet. Der Auftraggeber verpflichtet sich seinerseits zur Abnahme des Werkes und natürlich wie beim Kaufvertrag zur Zahlung des vereinbarten Betrages nach Rechnungsstellung.

Das klassische Beispiel eines Werkvertrages ist der Bau einer Immobilie. Hier beauftragt der Bauherr ein Unternehmen mit der Erstellung eines Hauses. Das Bauunternehmen verpflichtet sich, die Immobilie innerhalb einer bestimmten Zeit nach definierten Vorgaben zu erstellen. Der Bauherr seinerseits verpflichtet sich, das Bauwerk abzunehmen und den vereinbarten Preis (in der Regel in einzelnen Teilabschnitten) zu bezahlen.

Auch wenn diese Vertragsart prinzipiell formfrei ist, so kommt die Formfreiheit bei Werkverträgen in der Praxis praktisch nicht vor. Insbesondere bei Summen jenseits von 500.000 € wollen beide Vertragsparteien im Vorfeld genau wissen, wann welche Leistungen abgenommen werden und wann im Gegenzug welche Teil-Erfolge bzw. Abschnitte zu bezahlen sind.

Bei Werkverträgen ist es außerdem üblich die genauen Spezifikationen des Werkes in Pflichtenheften bzw. Lastenheften genau zu definieren.

Der Arbeitsvertrag

Der Arbeitsvertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Mitarbeiter und Firma

Der Arbeitsvertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Mitarbeiter und Firma

Nicht explizit im BGB behandelt ist der Arbeitsvertrag. Nach herrschender, juristischer Auffassung ist der Arbeitsvertrag zwischen dem Mitarbeiter und dem Unternehmen eine Unterform des Dienstvertrags nach §611 BGB. Der Arbeitsvertrag begründet also die Arbeitsleistung des Arbeitnehmers in Form von geleisteter Zeit. Für den Unternehmer bedeutet das: Ein Angestellter schuldet dem Unternehmen Zeit, nicht Erfolg.

Wichtig dabei zu wissen: Ein Arbeitsvertrag kann zunächst nur mündlich geschlossen werden. Die Wirksamkeit eines Arbeitsvertrags ist also nicht an die Einhaltung der Schriftform gebunden. Ein Arbeitsvertrag kann also prinzipiell durch Handschlag zwischen dem Arbeitgeber und dem Mitarbeiter geschlossen werden – wovon wir aber dringend abraten.

Bei Arbeitsverträgen die nicht im Vorhinein schriftlich geschlossenen werden, ist der Arbeitgeber (nicht der Mitarbeiter) allerdings verpflichtet, spätestens 1 Monat nach dem Beginn des Arbeitsverhältnisses, die wesentlichen Vertragsbedingungen zu dokumentieren und diese zu unterzeichnen. Von diesem nachdokumentierten Arbeitsvertrag erhalten dann das Unternehmen und der Mitarbeiter je eine Version ausgehändigt.

Der Gesellschaftsvertrag als Vertragsart nach §705 BGB

Wer eine GmbH gründet kommt an dieser Vertragsart nicht vorbei. Prinzipiell ist der Gesellschaftsvertrag nach §705 BGB dazu da die Parteien auf ein gemeinsames Ziel bzw. einen Zweck einzuschwören und dazu ihren Teil beizutragen. Das kann etwa bei einer GmbH die Einzahlung von Geld (Kapitaleinlage) oder das Einbringen von Zeit sein.

Der Gesellschaftsvertrag muss nicht nur zwischen zwei Parteien geschlossen werden. Er wird häufig von sehr viel mehr Vertragsparteien unterzeichnet – meistens so vielen wie es Anteilseigner etwa bei einer GmbH gibt.

Lese-Tipp: Welche Gesellschaftsform für Unternehmensgründer am besten passt haben wir im Blog von docurex bereits einmal ausführlich beschrieben.

Während der Vertrag zur Gründung einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) noch formfrei ist, so muss etwa der Vertrag zur Gründung einer GmbH vom Notar beglaubigt werden. Allein dies erfordert die Schriftform.

Praxistipp: Die Scheidungsrate unter Vertragspartner im Gesellschaftsrecht liegt bei mehr als 50%. Es empfiehlt sich hier nicht nur die Schriftform. Aus der Erfahrung aus der Zusammenarbeit mit unterschiedlichsten Kanzleien und unzähligen Due Diligence Projekten raten wir: Lassen Sie ihre Vertragsentwürfe immer nach dem 4-Augen-Prinzip von einem Fachanwalt prüfen. Das kostet zwar zunächst Geld. Es spart Ihnen aber in den meisten Fällen für den Fall richtig Zeit und Geld, wenn die Geschäfte nicht m ehr laufen oder die Vertragspartner unterschiedlicher Meinung sind.

Denn Verträge werden in Freundschaft geschlossen. Sie sollten alles umfassen und beachten, was man nicht mehr bereden kann weil die Freundschaft beendet ist.

Der Bürgschaftsvertrag nach § 765 BGB

Der  Bürgschaftsvertrag ist eine von vier in Deutschland bekannten Vertragsarten, für einen Gläubiger Sicherheit herzustellen. Die Bürgschaft an sich ist ein Dreiecksgeschäft und kommt fast immer zusammen mit Darlehensverträgen vor.

Der Schuldner leiht sich in der Regel beim Gläubiger Geld. Dafür muss er eine Sicherheit erbringen. Sofern Eigentumsvorbehalt, Verpfändung oder Hypothek nicht ausreichen oder nicht möglich sind, kann ein Bürgschaftsvertrag dem Gläubiger die notwendige Sicherheit geben.

Im Klartext: Im ersten Schritt wird in der Regel zwischen Gläubiger und Schuldner ein Darlehensvertrag geschlossen. Im zweiten Schritt vereinbarten der Bürge und der Gläubiger einen Bürgschaftsvertrag. Dabei ist es in der Regel die Aufgabe des Schuldners einen Bürgen zu benennen oder diesen dazu zu überreden, die Bürgschaft einzugehen.

Beispiel: Im Fall eines privaten Hauskaufs, wird die Kredit-gebende Bank (Gläubiger) auf einer Hypothek auf das Haus des Schuldners bestehen. Im Fall der Verletzung des Darlehensvertrags durch den Schuldner kann die Bank das Haus verkaufen und damit die Restschuld begleichen.

Bei Darlehensverträgen von Firmen, die nicht dinglich abgesichert werden können, wir die Bank in der Regel auf einem Bürgschaftsvertrag zu einem Kredit beharren.

In der Praxis sieht das dann meist so aus: Das Unternehmen (etwa eine GmbH; hier der Schuldner) nimmt bei ihrer Bank einen Kredit auf. Im gleichen Zug wird einer oder mehrere Eigentümer der GmbH eine Bürgschaft für diesen Kredit abgeben müssen.

Im Fall der 1-Mann GmbH, d.h. wenn Eigentümer und Geschäftsführer die gleichen Personen sind, schließt also der Geschäftsführer für die GmbH  den Darlehensvertrag mit der Bank. Der geschäftsführende Gesellschafter unterschreibt als Privatperson mit der Bank einen Bürgschaftsvertrag. Damit wird in der Realität oft die Risiko-Minimierung einer GmbH über das Eigenkapital umgangen und im Falle einer Verletzung des Darlehensvertrags durch die GmbH (bspw. im Falle einer Insolvenz) doch das Privatvermögen des Eigentümers angegriffen.

Tipp: Im docurex Datenraum können Sie das Modul „Contract Analyzer“ hinzu buchen. Damit analysieren Sie mit Hilfe von Künstlicher Intelligenz alle hochgeladenen Vertragsarten auf Merkmale, auf die es bei einem Unternehmenskauf ankommt.

Sachdarlehensvertrag nach § 607 BGB

Ein Sachdarlehensvertrag ist vom Prinzip wie ein Darlehensbetrag zu sehen. Hier wird eine Sache an den Vertragsnehmer übergeben. Im Gegensatz zum Darlehensvertrag verpflichtet sich der Vertragsnehmer aber die Sache in gleicher Menge, Güte und Art zum vereinbarten Zeitpunkt zurück zugeben. Er ist nicht verpflichtet exakt die identische Sache zurück zu geben sondern nur eine gleichartige Sache.

Beispiele wären etwa ein Sachdarlehensvertrag über 10 Tonnen Getreide an einen Bäcker, der das Getreide mahlen lässt und anschließend zu Brot verarbeitet. Das in Anspruch genommene Getreide kann der Bäcker bzw. der Müller natürlich nicht zurückgeben. Er kenn lediglich einen adäquaten Ersatz besorgen.

In Sachdarlehensverträgen kann ein Darlehensentgelt vereinbart werden, es muss aber nicht. Unter Firmen findet der Sachdarlehensvertrag eher selten Anwendung.

Tauschvertrag gem. § 480 BGB

Beim Tauschvertrag nach § 480 BGB tauschen die Vertragsparteien zwei in der Regel gleichwerte Sachen. Das können Maschinen oder Vermögenswerte sein. Im realen Miteinander von Unternehmen kommt der Tauschvertrag aber eher sollten vor.

Schenkungsvertrag (§§ 516 ff. BGB)

Zu den weniger relevanten Vertragsarten zählt noch der Schenkungsvertrag gem. § 516 BGB. Auch wenn hier eine Sache oder ein Vermögenswert unentgeltlich hergegeben wird, so handelt es sich streng genommen um einen Vertrag.

Fragen und Antworten zu Verträgen und Vertragsarten

Gilt das Widerrufsrecht auch für Kaufleute?

Kurz gesagt: nein. Wer als (Voll-)Kaufmann einen verbindlichen Vertrag schließt, kann ihn nicht einfach widerrufen oder stornieren. Das Widerrufsrecht gilt nur für Privatleute. Für Kaufleute gilt es nicht. Quelle: https://www.frag-einen-anwalt.de/Zustandegekommener-Kaufvertrag-zwischen-Kaufleuten–f5516.html

Kann man Verträge durch Handschlag begründen?

Kaufleute können Verträge per Handschlag fassen

Kaufleute können Verträge per Handschlag fassen

Ja – Kaufleute können bei gleich lautenden Willenserklärungen einen gültigen Vertrag eingehen. Der Handschlag ist dabei eher symbolischer Natur. – In der Realität ist es aber schwierig den Vertrags-Kontext (Inhalt, Umfang, Betrag etc.) nachtäglich zu beweisen. Daher empfehlen wir Verträge unbedingt schriftlich fest zu halten.

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